나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경639 [1] 경상북도 울진군 울진읍 연지리 704-2 성산빌리지 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 울진읍 연지리 소재 ""울진고등학교"" 인근에 위치하며 주위환경은
상가 및 단독주택등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 용이하며 일반 교통상황은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제306호 단위세대로서
외벽 : 석재 치장 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 강마루 및 타일 등 마감
창호 : 알루미늄삿시 이중창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 인접지와 등고 평탄하며 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 12미터, 남동측으로 폭 4미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2017-07-13)(울진읍도시지역), 제1종일반주거지역(2017-07-13)
(제1종일반주거지역), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(기
업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 상대보호구역(울진고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경639 (1)

소재지: 경상북도 울진군 울진읍 연지리 704-2 성산빌리지 3층306호

용도: 연립주택

감정가: 345,000,000원

토지면적: 82.24㎡ (약 24.89평)

토지지분: 82.2363㎡ (약 24.89평)

건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

건물지분: 83.9975㎡ (약 25.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울진새마을금고 (추정)

건축물 사용승인일: 2012년 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

본건은 경상북도 울진군 울진읍 연지리 소재 "울진고등학교" 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 상가 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

단지까지 차량 출입이 용이하며, 일반 교통 상황은 양호한 편입니다.

단지 북측으로는 폭 12미터, 남동측으로는 폭 4미터 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 12월 21일 접수된 울진새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

말소예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 접수되었거나, 말소하기로 한 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (근저당권 을1, 을2, 임의경매 갑6 등)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 배길송

전입일자: 2023-09-05

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

임대관계: 미상

비고: 대항력 있는 임차인이 보증금 0원에 거주 중이며, 임대 관계가 불분명하여 추가 확인 및 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 울진읍 연지리의 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

토지이용계획상 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(울진고등학교)으로 지정되어 있습니다.

주변에는 주거용 건물 외 상가 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 종합해보면, 최근 매매 사례들은 2014년식 64.28㎡ 다세대가 17,000만원, 2019년식 65.38㎡ 연립이 15,500만원, 2020년식 59.17㎡ 다세대가 24,000만원 수준으로 거래되었습니다. 본 물건은 2012년식 연립주택으로, 면적과 연식을 고려할 때 시장 가격 형성 가능성을 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 연립주택으로 이용 중에 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 치장 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 강마루 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 알루미늄 삿시 이중창호입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 학교(울진고등학교)가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자로 보아 대항력을 갖춘 임차인이 거주 중입니다. 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

채무 총액이 감정가 초과: 등기부채권 총액(378,000,000원)이 감정가(345,000,000원)를 초과하여, 경매 진행 시 가격 낙찰 가능성이 있습니다. 이에 따라 낙찰가가 예상보다 낮아질 수 있습니다.

건축 연식: 2012년식으로, 최근 신축 건물 대비 노후도가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울진읍 연지리에 위치한 연립주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호합니다. 다만, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이며 임대 관계가 불분명하다는 점은 명도 시 리스크 요인입니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 상회하는 상황이므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 주변 시세를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 울진고등학교 인근에 위치하며, 교통 접근성이 양호한 편입니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다 (다만 임차인 리스크 존재).

잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 부동산 시장 상황 변화에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립주택의 최근 매매 사례(2019년식 65.38㎡ 연립 15,500만원) 및 본건의 연식(2012년식), 대항력 있는 임차인 리스크, 채무 총액 초과 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수할 보증금은 없습니다.

현 시세 및 제반 리스크를 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.