나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11174 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 105 세양청마루아파트 107동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 ""봉곡중학교"" 동측 인근에 위치하는 ""세양청마루아파
트 제107동 제3층 제305호"" 단위세대로서, 부근일대는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택,
학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 버스승강장이 소재하는등 제반교통사정 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 26층건 중 제3층 제305호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 화재설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11174 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 105 세양청마루아파트 107동 3층 305호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

토지면적: 39.25㎡ (약 11.87평)

건물면적 (전용면적): 75.99㎡ (약 22.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼우자산대부주식회사

1.1. 건물 정보

아파트명: 세양청마루아파트

사용승인일: 2005년 6월 14일

해당 동/층: 107동 3층 305호

총 건물 층수: 26층

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사지붕

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 "봉곡중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 일대는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

아파트 단지는 서측 왕복 4차선 도로와 남측 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

구미농업협동조합 근저당 (2012년 8월 21일 접수, 채권금액 112,800,000원)

* 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 삼우자산대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 삼우자산대부주식회사는 보증금 5,000,000원을 신고하였으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 전입일자, 확정일자 등이 미상인 점은 유의해야 하나, 권리 분석상 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 174,944,985원

1.4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트 단지 내에 위치하므로, 개별적인 상권 분석보다는 배후 주거지로서의 가치가 중요합니다. 주변 근린생활시설 분포로 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 봉곡세양청마루아파트

* 주소: 경상북도 구미시 봉곡동 105

* 사용승인일: 2005년 6월 14일 (준공 20년차)

* 단지 규모: 총 6개동, 621세대

* 건물면적 (전용면적): 75.99㎡ (약 22.99평)

* 단지 전체 면적: 전용면적 48,698.5062㎡, 총 면적 64,786.41㎡

* 주차시설: 총 674대 주차 가능

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 편의시설

* 교육시설: 본건 동측 인근에 봉곡중학교가 위치합니다.

* 생활 편의: 아파트 단지 주변의 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2005년에 준공되어 20년차 아파트로서, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치한 세양청마루아파트 107동 305호입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 모든 권리가 말소 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다. 주변의 학교 및 근린생활시설 접근성이 양호하며 교통 여건도 보통 수준입니다. 20년차 아파트라는 노후도는 고려해야 하지만, 단지 규모와 위치를 감안할 때 실거주 및 임대 모두 가능한 물건입니다. 감정가는 1억 4천만원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 인수되는 법적 부담이 전혀 없어 투자의 안정성이 높습니다.

* 실거주 및 임대 용이: 구미시 봉곡동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 실거주 및 임대 투자 모두 적합합니다.

* 시세 대비 합리적 접근 기회: 감정가가 현재 시세와 부합하므로, 경매 특성상 시세보다 유리한 조건으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석

* 본건 면적(75.99㎡)과 유사한 2026년 6월 3일, 14층 매물이 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 다른 면적대의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 66.03㎡ (약 19.97평): 2026년 5월 10일, 107,000,000원

* 84.98㎡ (약 25.70평): 2026년 6월 8일, 200,000,000원

* 감정가 140,000,000원은 최근 유사 면적의 실거래가와 동일한 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정

* 권리상 인수 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인의 보증금도 소액이므로 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 감정가가 현재 시세를 반영하고 있어, 1차 입찰에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 따라서, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

* 본 입찰가는 최근 시세를 반영한 것이며, 유찰 시에는 금액 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.