나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502757 [1] 대전광역시 유성구 복용동 268-2 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502757 [1] 대전광역시 유성구 복용동 268-2 전 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2025타경502757 | 소재지: 대전광역시 유성구 복용동 268-2 | 감정가: 1,143,070,000원 | 최저가: 800,149,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 입지 조건

사건번호: 대전지방법원 2025타경502757 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 복용동 268-2

용도/현황: 전(농지) / 야적장부지

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

감정가: 1,143,070,000원

토지면적: 1,710.00㎡ (약 517.28평)

토지 지분율: 171000 (단독 소유 또는 전체 지분)

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 '복용파출소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 근린생활시설, 주상나지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평지 토지이며, 공부상 지목은 '전'이지만 현황은 '야적장부지'로 이용 중입니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황 서측으로 폭 5m 내외의 포장도로를 통해 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역(일부제한), 개발제한구역입니다. 특히, 대전 나노·반도체 국가산업단지 관련 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 장기적인 개발 호재와 동시에 현 시점의 토지 이용 및 거래에 대한 엄격한 제한을 의미합니다.

1.2. 권리 분석

경매구분 및 소유관계

부동산임의경매 건으로, 소유자와 채무자가 황OO으로 동일하며, 채권자는 유OOOOOOO입니다. 소유자-채무자가 동일하여 복잡한 권리관계는 적을 것으로 보이나, 후술할 특이사항을 중점적으로 검토해야 합니다. 매각대상은 토지매각이며, 토지지분율은 171000으로 전체면적에 대한 지분 매각일 가능성이 높습니다.

법정지상권 및 제시외 물건

특이사항으로 '법정지상권 성립 여지'가 있으며, 이는 매각 대상에서 제외된 제시외 건물(ㄴ, ㄷ)이 존재하는 것과 관련됩니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 토지 낙찰 후 건물 소유자와의 법정지상권 분쟁 발생 가능성이 높습니다. 또한, 토지 경계상 가설구조물 및 담장 역시 매각에서 제외되어 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

다만, 제시외 (ㄱ) 관정(지하수 관정)은 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권 분석

지역적 특성

본건은 도시지역 내 '자연녹지지역' 및 '개발제한구역'에 위치하여 상업적 개발 가능성은 매우 낮습니다. 현재 현황이 '야적장부지'로 이용되고 있으나, 이는 관련 법규에 따른 적법한 이용이 아닐 가능성이 높아 본격적인 상업 용도로의 전용은 어렵습니다.

개발 호재 및 잠재력

가장 큰 잠재적 호재는 '대전 나노·반도체 국가산업단지' 관련 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되었다는 점입니다. 이는 단기적인 상업시설 개발보다는 국가 산업단지 개발 계획에 따른 장기적인 토지 가치 상승에 초점을 맞추어야 함을 시사합니다.

1.4. 생활 정보

주변 환경 및 편의시설

주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 일상적인 생활 편의시설은 근린생활시설 수준으로 제한적일 수 있습니다. 복용파출소 인근에 위치하여 치안 환경은 보통 수준으로 파악됩니다.

접근성

차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 주요 도심지와의 접근성은 보통 수준입니다.

혐오시설 여부

대전 유성구 내 구즉동 및 금고동 등 일부 지역에서 폐기물 관련 혐오시설 집중 문제로 인한 주민 반발이 있었으나, 본건 소재지인 복용동 인근에서 즉각적으로 파악된 대형 혐오시설은 없으며, 주변 환경은 농경지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 리스크

가장 중요한 리스크입니다. 본건은 지목이 '전'인 농지이므로, 낙찰 후 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않습니다. 또한, 현황은 야적장부지이므로, 농취증 발급을 위해 실제 농업 경영 의사를 증명하거나 관할 지자체의 확인이 필수적입니다.

법정지상권 리스크

제시외 건물(ㄴ, ㄷ) 및 가설구조물, 담장이 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 이들 물건에 대해 법정지상권이 성립될 경우 토지 소유권 행사에 제약이 발생합니다. 건물 소유자를 상대로 별도의 철거 소송 및 지료 청구 소송이 필요하며, 장기간의 분쟁이 예상됩니다.

원상회복명령 리스크

공부상 '전'을 현황 '야적장부지'로 불법 전용한 것으로 간주될 경우, 관할 관청으로부터 농지 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 낙찰자가 이를 이행해야 할 경우 상당한 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

도로 접근성 리스크

지적도상 맹지이며, 현재 이용 중인 폭 5m 포장도로가 사유지이거나, 건축법상 도로로 인정받지 못할 경우 향후 건축행위 또는 개발 시 접근 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대규모 토지 면적(1,710.00㎡, 517.28평)을 확보할 수 있는 기회이며, 특히 '대전 나노·반도체 국가산업단지' 관련 허가구역에 포함되어 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

그러나, 지목 '전'에 따른 농취증 제출 의무, 현황 '야적장부지'에 따른 원상회복 명령 가능성, 그리고 법정지상권 및 제시외 건물/구조물 문제 등 다수의 치명적인 권리 및 행정 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 본건은 일반적인 투자자가 쉽게 접근하기 어려우며, 농지법, 민사집행법(법정지상권), 건축법 등 관련 법규에 대한 깊이 있는 이해를 가진 전문가 또는 컨설턴트의 자문이 필수적입니다. 단기적인 이용 목적보다는 10년 이상의 장기적인 시각으로 국가산단 개발에 따른 용도 변경 및 가치 상승을 기대하는 투기(Speculation)적 관점에서 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 대규모 토지 확보 가능: 1,710.00㎡ (약 517.28평)의 넓은 면적.

2. 장기적 개발 호재: '대전 나노·반도체 국가산업단지' 관련 토지거래계약에관한허가구역에 포함된 전략적 위치.

3. 현황 도로 이용: 지적도상 맹지이나, 현황 5m 포장도로를 이용 중으로 접근성 자체는 양호함.

4. 관정 매각 포함: 제시외 (ㄱ) 관정이 매각에 포함되어 농업용수 확보 등에 유리할 수 있음.

법원 정보

대전지방법원 경매7계