나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502766 [1] 세종특별자치시 대평동 665 시드니힐 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 대평동 소재 '대평동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하는 부동산 ‘시드니힐’ 제3층 제307호로서 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상3층 건물 중 제3층 제307호로서,
(사용승인일 : 2018.01.31)
외 벽 : 석재타일 등 마감.
내 벽 : 페인팅 등 마감.
바 박 : 하드너 등 마감.
창 호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

일동 건물에 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 지하주차장, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

본건은 별첨 ‘사진용지’와 같이 현황 인접 호수(307-1호)와 벽체의 구별 없이 이용 되고 있는 것으로 조사 되는 바, 경매 진행시 이해관계인은 소유권 및 기타 권리관계에 유의하시기 바랍니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건은 현장 조사 당시 호별 표기가 되어 있지 않은 상태였는 바, 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물현황도 및 탐문조사 등으로 확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-인접 호수(307-1호)와 벽체의 구별 없이 이용되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502766 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 대평동 665 시드니힐 3층307호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상3층 건물 중 제3층 제307호

* 토지면적: 60.84㎡ (약 18.4평)

* 건물면적: 85.64㎡ (약 25.9평)

* 토지/건물: 토지/건물일괄매각

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 777,000,000원

* 채권자: 세종중앙농업협동조합

* 사용승인일: 2018년 01월 31일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 세종특별자치시 대평동 소재 '대평동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용 중임.

* 도로상태: 본 건 남측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2018.08.24.)이며, 모든 권리가 이에 따라 소멸될 예정임. 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

* 기타 권리사항: 갑3 (신탁말소), 갑4 (소유권이전), 갑5 (가압류, 말소), 을2 (근저당권, 말소), 을3 (근저당권, 말소) 등이 등기부에 존재하나 모두 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 872,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됨. 그러나 임대 관계는 미상으로 조사되어, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 또는 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요함.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본 건은 대평동행정복지센터 인근의 상업지구에 위치하며, 아파트 단지 및 주거 지역 배후 수요를 확보하고 있음. 건물명 '시드니힐'은 2018년 준공된 상가 건물임.

* 업종 현황: 건물 내 근린생활시설로 다양한 업종이 입점 가능하며, 본 건은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있음.

* 잠재 상권: 세종시의 지속적인 발전과 함께 상권은 더욱 성숙될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 편의시설: 대평동행정복지센터, 인근 마트, 병원, 학원 등이 위치하여 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됨.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재하여 가족 단위 거주자 또는 근로자에게 유리할 수 있음.

* 공공시설: 행정복지센터 등 공공시설이 인접하여 행정 서비스 이용이 편리함.

* 주변 관광 및 여가 시설: 세종호수공원, 국립세종수목원, 베어트리파크 등이 세종시의 주요 관광 및 여가 시설로 언급됨.

6. 잠재적 리스크

* 호별 이용 상태: 인접 호수(307-1호)와 벽체의 구별 없이 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 경계가 불명확할 수 있음. 이는 향후 재산권 행사 또는 이용에 제약을 줄 수 있으며, 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 지연이나 보증금 관련 문제가 발생할 수 있음.

* 개발 제한: 토지이용계획상 중점경관관리구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 있어 경관 관련 규제가 적용될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 대평동의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 인근 배후 수요와 교통 여건이 양호하여 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계도 명확합니다. 다만, 인접 호수와의 벽체 구분이 없이 이용되고 있는 점과 임대 관계가 미상인 임차인의 존재 가능성은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 면밀히 검토한 후 입찰을 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 대평동의 중심 상업 지역 내 위치.

* 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요 확보.

* 건물 신축(2018년) 및 양호한 관리 상태 기대.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확.

* 성장 가능성이 있는 세종시의 상권 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 777,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 실제 가치 평가, 유사 물건의 실거래가, 명도 가능성, 그리고 권리 관계상 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 상황이므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담은 적을 것으로 예상되나, 앞서 언급된 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 따라서, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.