나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101190 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 325-10 골든트리 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 석수동 소재 ""안양대교사거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 대중교통 사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브 지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류,
도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.1.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101190 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 325-10 골든트리 4층402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브 지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

건축 연도: 2018년 (준공 승인일 기준)

토지 면적: 38.84㎡ (약 11.75평)

건물 면적: 53.76㎡ (약 16.26평)

감정가: 321,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 안양시 만안구 석수동 소재 "안양대교사거리" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

SBI저축은행 가압류 (2022-05-09, 21,648,845원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 등기부채권 총액 341,648,845원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-20

* 확정일자: 2021-07-09

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.1.)가 제출되었습니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 최미숙 (2021-06-23), 장세진 (2021-10-05)

* 주택임차권: 신준혁 (2023-08-24 말소 예정, 보증금 310,000,000원)

* 가압류: SBI저축은행 (2022-05-09, 말소기준권리), 주택도시보증공사 (2024-05-29)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022-09-22), 안양시 (2023-09-06), 부천시 (2025-09-01)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-06-25, 336,541,228원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과, 석수동 일대의 다세대주택 시세는 건물의 연식, 면적, 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 연현씨티빌(A동) (2001년식, 78.44㎡): 2026년 3월 11일 395,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,664만원)

* 태화빌라 (1993년식, 60.48㎡): 2026년 3월 3일 147,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 803만원) - 이 거래는 소형 면적이거나 특수한 조건일 가능성이 있습니다.

* 석수빌라 (1986년식, 41.88㎡): 2026년 3월 7일 220,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,736만원)

본건은 2018년에 준공된 신축에 가까운 다세대주택으로, 약 16.26평의 전용면적을 가지고 있습니다. 비교 대상 물건 중 연식은 가장 최신이며, 면적은 석수빌라(41.88㎡)와 유사합니다. 연현씨티빌(78.44㎡)은 면적이 크지만 비교적 최근 연식(2001년)으로 평당 가격이 형성되었습니다.

감정가는 321,000,000원(평당 약 1,974만원)으로, 주변 신축 또는 준신축 물건의 시세와 유사하거나 조금 높은 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 "안양대교사거리" 인근으로, 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 보통 수준입니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 관련

주택임차권 관련하여 주택도시보증공사(HUG)의 확약서가 제출되어 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 HUG의 확약이 법적으로 완벽하게 효력을 발휘하는지에 대한 최종적인 확인은 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

과밀억제권역, 대기관리권역 등 일부 도시계획상 제한이 존재하나, 이는 일반적인 도심지 내 주택가에서는 흔히 볼 수 있는 사항으로, 심각한 제약으로 보이지는 않습니다.

6.3. 건물 연식 대비 가격

최근 거래된 다세대주택들의 시세(평당 800만~1,700만원대)와 비교했을 때, 본건의 감정가(평당 약 1,974만원)는 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 이는 신축 건물이라는 점이 반영된 것으로 보이며, 향후 시세 변동에 따라 감정가 대비 낙찰가율이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치한 골든트리 다세대주택 4층 402호로, 2018년 준공된 신축급 물건입니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차권 말소가 예정되어 있어 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 주변 생활 편의시설 및 교통 여건도 양호합니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 형성된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 하자 보수 부담이 적고 즉시 입주 또는 임대 가능합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안양대교사거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다세대주택으로 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 321,000,000원이며, 임차인 인수 보증금은 0원입니다. 주변 시세 및 신축 건물 가치를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 305,000,000원

현 시세 기준으로, 본건의 적정 입찰가는 약 290,000,000원에서 305,000,000원 사이가 될 것으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 90.3% ~ 95.0% 수준입니다. 실제 입찰 참여 시에는 경쟁 상황 및 법원 진행 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.