나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101186 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 966-67 삼성원시티 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 '호계사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물내 제2층 제202호로서,
외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감,
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101186 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 966-67 삼성원시티 2층202호

용도: 아파트

토지면적: 21.61㎡ (약 6.53평)

건물면적: 56.87㎡ (약 17.20평) - 전용면적 (분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물 내 제2층 제202호

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 326,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 '호계사거리' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 갑3. 남인천세무서장 압류 (2020-03-15)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등)가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건의 가장 중요한 특징은 을3. 주택임차권(임권슬)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다.

해당 임차인은 2020년 3월 6일 전입, 2019년 12월 17일 확정일자를 받았으며, 보증금 279,000,000원을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안혜진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-31

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임권슬)

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-06

확정일자: 2019-12-17

대항력: 있음 (인수되는 권리)

비고: 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 '호계사거리' 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

지역 주민을 위한 편의시설 및 소규모 상점들이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 아파트, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

마트, 병원, 은행 등은 차량 이동 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본 건이 속한 호계동 지역은 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 279,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

보증금액이 상당하므로, 배당 결과에 따라 잔액 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

6.2. 권리관계 리스크

채권 총액이 3,421,000,000원으로 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

다만, 채권자가 주택도시보증공사라는 점은 공공기관으로서의 절차 진행 가능성을 시사합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등에 속해 있어 향후 주변 개발 가능성은 있으나, 본 건 자체의 용도 변경이나 증축 등은 건축법규에 따라 제한될 수 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 본 물건의 즉각적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있는 점이 가장 큰 특징입니다.

감정가는 3억 2천 6백만원이나, 인수되는 보증금 2억 7천 9백만원을 고려하면 실질적인 매수인의 부담은 이를 제외한 금액이 될 것입니다.

지역적 입지나 건물 상태 자체는 양호한 편이나, 임차인 보증금 인수 여부가 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금 279,000,000원을 제외한 금액으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

* 안양시 호계동 지역은 지속적인 개발 및 주거 선호도가 있는 지역으로, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 아파트로서의 기본적인 거주 가치가 높아 실거주 목적 투자도 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 326,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 279,000,000원입니다.

규칙에 따라 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산합니다. 현재 감정가를 기준으로 계산할 경우, 예상 입찰가 산정을 위한 가격은 326,000,000원 - 279,000,000원 = 47,000,000원이 됩니다.

이는 실제 경매에서 해당 물건의 가치를 반영한다고 보기 어려운 수치이며, 현재 감정가 수준에서는 매수인이 보증금 전액을 인수할 경우, 실질적인 투자 수익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 본 물건의 정확한 시세 파악, 임차인 배당 예측, 및 현장 조사를 통해 보증금 중 얼마를 배당받을 수 있는지 확인한 후, 이를 바탕으로 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.