나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101181 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 859-11 브라운스빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""만안초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제202호로서

외벽: 몰탈위 석재 및 벽돌치장 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북동측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(만안초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양명고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양명여자고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101181 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 859-11 브라운스빌 2층 202호

신주소: 경기도 안양시 만안구 만안로340번길 20 (안양동)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제202호

건축년도: 2018년 (사용승인일: 2018-11-08)

용도: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 253,000,000 원

토지 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

토지 지분: 27.80699999999999㎡

건물 면적: 46.99㎡ (약 14.21평)

건물 지분: 46.99㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2018-11-15

주택 임차권 등기: 2023-06-29 (권리자: 박형근 외 1명, 금액: 247,000,000원) - 말소 예정이나 인수될 수 있음.

압류, 가압류 등 다수 권리가 존재하나, 대부분 매각으로 소멸될 예정임. (말소기준권리: 2022-04-11 안산세무서장 압류)

총 등기부 채권액: 2,318,000,000 원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 박 (박형근)

보증금: 247,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2020-09-03

확정일자: 2020-09-02

배당신고일자: 2023-06-29

대항력: 있음

비고:

임차인: 이 (이미란)

보증금: 247,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2020-09-03

확정일자: 2020-09-02

배당신고일자: 2023-06-29

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수 권리

매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 등기부상 을구 1순위 주택 임차권 등기(2023.06.29. 등기)가 존재함.

임대차보증금 247,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

건축물대장상 본건은 '브라운스빌'이라는 공동주택 건물에 속하며, 2018년에 사용승인되어 비교적 최신 건물임.

해당 건물은 총 5층이며, 본건은 2층에 위치함.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같음.

* 2026년 3월 거래 사례 (51.6㎡, 1991년식): 152,500,000 원 (약 295.5만원/㎡)

* 2026년 3월 거래 사례 (39.04㎡, 2017년식): 235,000,000 원 (약 602만원/㎡)

* 2026년 3월 거래 사례 (93.63㎡, 2003년식): 260,000,000 원 (약 277.7만원/㎡)

본건(46.99㎡, 2018년식)과 유사한 연식의 2017년식 건물(39.04㎡) 시세(약 602만원/㎡)를 적용하면, 본건의 시세는 약 283,000,000원 수준으로 추정됨. 감정가(253,000,000원) 대비 높은 시세가 형성될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

본건 인근에 '만안초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 학교들이 다수 있어, 교육 환경 보호 관련 규제 사항이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 박 (247,000,000원) 및 이 (247,000,000원)가 존재하며, 이들의 보증금 총액은 494,000,000원임.

해당 보증금이 낙찰가에서 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 함.

만약 낙찰가액이 임차인 보증금 총액에 미치지 못할 경우, 실제 총 매수 비용은 낙찰가액에 인수 보증금(미변제분)을 합한 금액이 되므로 투자금 회수에 상당한 주의가 필요함.

임차인들이 본 경매의 채권자(박형근 외 1명)와 동일하거나 관련이 있을 가능성이 높아, 배당 과정을 면밀히 확인해야 함.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역 내 폐기물매립시설 설치가 제한된다는 의미로, 인접한 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 아님. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 조사 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았음.

다수의 학교 인근 '상대보호구역'으로, 관련 교육환경 보호 법규 준수가 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 건물(다세대주택)로, 입지 및 교통 여건은 무난함.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들의 총 보증금 494,000,000원이 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있다는 점임. 이 보증금 총액은 감정가(253,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 낙찰가에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 부담해야 할 금액이 상당할 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 최신 건물 연식(2018년)으로 하자 보수 및 유지 관리 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 임차인 리스크를 감안한 적정 입찰가 산정 시 시세 차익이 기대될 수 있음.

* (임대 목적 시) 현재 차임이 0원이므로, 향후 임대차 계약 시 임대 수익률을 면밀히 검토해야 함.

9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000 원

추정 시세: 약 283,000,000 원

잠재적 인수 보증금: 494,000,000 원

예상 입찰가: 253,000,000 원

(참고: 본 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 제시되었으며, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 총 매수 비용은 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 임차인 보증금 총액 494,000,000원을 전액 배당받을 수 있는지, 혹은 매수인이 인수해야 하는지 여부를 철저히 확인하고, 보증금 인수분을 감안하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다. 만약 매수인이 보증금을 인수해야 한다면, 총 지출액은 예상 입찰가 + 인수 보증금(미변제분)이 되므로, 투자 수익률을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.