나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52687 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-7 엘타워 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

1. 대지권목적토지에 매립목적변경 금지사항 별도등기 있음.
2. 감정평가시 기준 별도의 출입문이 있는 현황 2개호 형태로서, 공부상 일반음식점이나 용도미상 물품등이 보관중인 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52687 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-7 엘타워 8층801호

신주소: 경기도 시흥시 거북섬1길 13 (정왕동)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 620,000,000원

토지면적: 32.69㎡ (약 9.89평)

토지 지분: 32.69㎡ (약 9.89평)

건물면적: 100.80㎡ (약 30.49평)

건물 지분: 100.8㎡ (약 30.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유엔케이엔2309유동화전문

총 건물 연면적: 7665.31㎡ (약 2318.96평)

총 대지 면적: 1173.8㎡ (약 355.06평)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동 2706-7번지, 엘타워 8층 801호에 소재합니다. 해당 물건은 시화 멀티테크노밸리(MTV) 개발 사업의 일환으로 조성된 거북섬 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통상황: 대중교통 이용 시 정왕역에서 버스 환승이 필요하며, 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 인근으로 주요 도로망 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변환경: 엘타워는 복합 상업 시설로 보이며, 거북섬 지역은 해양 레저 및 관광 중심지로 개발되고 있습니다. 웨이브파크, 다양한 숙박시설(호텔 시엘로, 하운드호텔 등), 카페, 식당 등이 인근에 위치해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 22일 농협은행주식회사 근저당 (을3)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 농협은행주식회사 근저당 (을3)

* 김민경 소유권 이전 (갑2)

* 토스뱅크주식회사 가압류 (갑4)

* 시흥시 압류 (갑5, 갑6)

* 더블유엔케이엔2309유동화전문 임의경매 (갑8)

* 시흥시 압류 (갑9)

* 채권 총액: 678,608,483원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음. (단, '지상권개요' 항목에 내용이 없어 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항으로, 명시된 임차인은 없으나, 현재 공부상 용도와 달리 일반음식점 또는 용도미상의 물품 보관 상태로 이용되고 있으며, 별도의 출입문이 있는 2개 호 형태로 점유 사용 중인 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 시흥시 정왕동 거북섬 일대는 시화 멀티테크노밸리(MTV) 개발 사업의 중심지로, 해양 레저, 관광, 산업, 주거 기능이 복합된 지역으로 조성되고 있습니다. 최근에는 아쿠아리움, 대관람차 등 관광 인프라 확충 사업이 추진되고 있어 잠재력이 있습니다.

* 현재 상권: 웨이브파크 등 일부 시설은 운영 중이나, 대규모 상가 공실률이 높은 편입니다 (약 87% 기록, 2025년 1월 기준). 현재는 카페, 편의점 등 기본적인 상가 위주로 입점해 있으며, 식당 등 주요 상권 형성이 미흡한 상태입니다.

* 수요층: 인근 산업단지 종사자 및 거북섬 방문객, 거주민을 대상으로 한 근린상가로서의 잠재력이 있으나, 상권 활성화에는 시간이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 웨이브파크, 다양한 숙박시설, 카페, 음식점 등이 있습니다. 또한, 시화공단이 인접해 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 해당 주소지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 시흥시 정왕동 일대에 하수 처리장(비전타워)이 문화시설로 개조된 사례가 있어, 지역 개발 과정에서 기존 시설 활용 방식에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도 등기 사항: 대지권 목적 토지에 '매립 목적 변경 금지 사항'에 대한 별도 등기가 존재합니다. 이는 토지의 개발 또는 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

* 현황과 공부상 차이: 공부상 일반음식점 용도와 달리, 현재는 별도의 출입문이 있는 2개 호 형태로 이용 중이며, 일반음식점이나 용도미상 물품 보관 상태로 확인되었습니다. 이는 향후 임대 또는 재건축 시 법규 위반이나 행정적 문제 발생 소지가 있습니다.

* 높은 상가 공실률: 거북섬 일대 상가 공실률이 높아 안정적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 상권 활성화에는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 복잡한 권리 관계와 담보 설정으로 인해 추가적인 법적 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 경기도 시흥시 거북섬 지역에 위치한 근린상가로, 시화 MTV 개발의 수혜지로서 잠재력을 가지고 있습니다. 웨이브파크 등 관광 인프라가 확충되고 있으며, 지역 내 개발 계획 또한 활발히 추진되고 있습니다. 그러나 현재 상가 공실률이 매우 높고, 토지 이용에 제약이 될 수 있는 별도 등기 사항이 존재하며, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 개발 호재: 시흥시가 추진하는 거북섬 복합 관광단지 개발 사업과 관련하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 낮은 진입 가격 가능성: 경매 물건으로 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 활용 방안 모색: 현재의 2개 호 분할 이용 상태를 고려하여, 소규모 사무실, 스튜디오, 공방 등 다양한 용도로 재활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차 보증금이 0원이며, 감정가는 620,000,000원입니다. 하지만 높은 상가 공실률, 토지 이용 제한 가능성이 있는 별도 등기 등 다수의 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고, 향후 상권 활성화 가능성, 예상 임대 수익, 추가적인 리모델링 비용 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 물건의 현 상태 및 향후 활용 가치를 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.