나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56595 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1357 수원아이파크시티4단지 403동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""곡정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 다세대주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제2층 제204호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조 바
람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 지역난방설비, 공동현관보안설비, 승강기
설비, 주차장설비, 소화전설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 30미터 및 20미터 포장도로와 접하며, 동측으로 완충녹
지를 통한 35미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(권선지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중
로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역(2011-11-28)(곡정초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2011-11-28)(곡정초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비
행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56595 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1357 수원아이파크시티4단지 403동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 880,000,000원

* 토지면적: 103.11㎡ (약 31.19평)

* 건물면적: 148.98㎡ (약 45.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "곡정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 단지는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 도로: 본 건 남측 및 북측으로 각각 폭 약 30미터 및 20미터의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 완충녹지를 통한 35미터 포장도로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 7월 6일 접수된 국민은행 근저당권(금438,900,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부 채권 총액은 1,055,805,090원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 특이사항 없음)

* 기타 권리: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리 이후 순위에 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 협의 시 보증금 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 단지 규모: 본 건이 속한 수원아이파크시티4단지는 총 20개 동으로 구성되어 있으며, 약 889세대가 거주하는 대규모 아파트 단지입니다.

* 주변 시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리하며, 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있습니다.

* 교통망: 단지 주변으로 넓은 도로가 잘 확보되어 있어 차량을 이용한 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본 건 북동측 인근에 곡정초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한, 해당 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 안전한 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 중복 사건: 본 건은 유동화 물건이며 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 변동성이 발생할 수 있습니다. 관련 정보는 지속적으로 모니터링해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 미상 임차인이 있을 경우, 이에 대한 위험을 철저히 검토해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 등기부 채권 총액이 높은 편이므로, 경매 취하나 기한이익 상실 등으로 인한 낙찰가 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 비행안전구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 향후 건축이나 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석 결과, 단지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 수원아이파크시티4단지 내 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다수의 권리 관계가 존재하나 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 유동화 및 중복 사건이라는 점에서 명도 관련 리스크와 경매 진행 과정의 불확실성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 수원 권선구는 꾸준한 주거 수요가 뒷받침되는 지역으로, 아파트로서의 가치가 안정적입니다.

* 편리한 생활 환경: 단지 주변의 교통망, 교육 시설, 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 권리 관계 정리 및 명도 문제가 원활히 해결될 경우, 시세보다 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 880,000,000원입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 별도의 인수 금액은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가, 최근 실거래가, 단지 내 유사 물건 시세, 명도 난이도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정을 위한 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.