나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56596 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 219-28 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 소재 ‘갈천교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 주택, 노변을 따라 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근으로 버스정류소이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

연번(1) : 대체적으로 사다리형의 완경사 토지로서 공장용지로 이용중임.
연번(3) : 대체적으로 부정형의 완경사 토지로서 공장용지로 이용중임.
연번(5)∼(12) : 대체적으로 부정형의 완경사 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

연번(1), (3) : 남측으로 노폭 약 6m 내외의 연번(5)[219-38번지], 연번(12)[219-30]의 도로와 접함.
연번(5)∼(12) : 본건은 공부 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

연번(1),(3),(5),(8),(10),(11),(12) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(자연마을에서1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.
연번(6),(7),(9) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(자연마을에서1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

연번(1) 및 연번(3) 지상에는 후첨‘배치도’표시와 같이 제시외 물건(ㄱ∼ㄹ)이 소재하며, 이에 대한 가격을 ‘감정평가명세표’에 기재하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번(2) [갈담리 219-28] 일반철골구조 경사지붕 2층(사용승인일 2017.10.28.)건으로서,
- 외벽 : 건축용 판넬붙임 등 마감,
- 내벽 : 건축용 판넬붙임 등 마감,
- 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.
연번(4) [갈담리 219-38] 일반철골구조 경사지붕 1층(사용승인일 2019.03.04..)건으로서,
- 외벽 : 건축용 판넬붙임 등 마감,
- 내벽 : 건축용 판넬붙임 등 마감,
- 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

연번(2) : 1층은 제2종근생(제조업소), 2층은 제2종근생(사무소)로 이용중임.
연번(4) : 1층은 제2종근생(제조업소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

연번(2)의 부합물 또는 종물로 분석되는 제시외 물건(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재하고, 연번(3)에는 제시외 물건(ㄹ)이 각각 소재하며, 이에 대한 가격을 ‘감정평가명세표’에 기재하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2는 1층은 제2종근린생활시설(제조업소), 2층은 제2조 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
3. 목록4는 1층은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56596 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 219-28

용도: 공장

감정가: 2,394,285,610원

토지 면적: 3919.00㎡ (약 1185.50평)

건물 면적: 총 571.75㎡ (약 173.00평)

- 건물(2) [219-28]: 440.65㎡ (약 133.31평)

- 건물(4) [219-38]: 131.10㎡ (약 39.66평)

- 제시외 건물 면적: 253.39㎡ (약 76.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 소재 ‘갈천교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

* 토지 형태 및 이용 상태

연번(1) 토지는 사다리형, 연번(3) 토지는 부정형의 완경사지로서 공장용지로 이용 중임. 또한, 일부 토지는 도로용지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태

본건 토지는 남측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있으며, 공부 및 현황상 도로로 이용 중임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 있어 다양한 제한이 따를 수 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시결정 기입등기가 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정임. 말소기준권리는 2024년 3월 20일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당(을8)으로 판단됨. 등기부채권 총액은 2,862,000,000원임.

* 소유권 현황

최근 소유권은 2024년 3월 20일 주식회사 오토픽스코리아 명의로 이전되었음.

* 임차인 현황

현재 3명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됨.

* 주식회사 에스제이파츠 (정 )

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2025-01-16

대항력: 없음

* 주식회사 에스디파츠 (권 )

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2024-07-03

대항력: 없음

* 주식회사 팬오토 (고 )

보증금: 65,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2024-09-02

대항력: 없음

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 제시외 건물 관련 사항은 별도 확인 필요)

* 주의사항

등기부상 임차인의 보증금 및 차임은 확인되었으나, 이들 모두 대항력이 없으므로 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 분석

본건은 공장, 창고, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 산업 활동 및 관련 편의시설 이용에 유리한 환경을 갖추고 있음.

* 업종 현황

건물은 제2종 근린생활시설로, 1층은 제조업소, 2층은 사무소로 이용 중임. 이는 본건의 공장 및 사업장으로서의 용도 적합성을 보여줌.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

본건 지역은 용인시 처인구 모현읍의 산업 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보임. 다만, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 다소 거리가 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한

자연녹지지역, 준보전산지, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정된 점은 환경 보호를 위한 규제가 적용됨을 의미하며, 향후 공장 운영이나 증축 시 관련 법규 준수 및 추가적인 제한이 발생할 수 있음.

* 제시외 건물

감정평가서에 제시외 물건(ㄱ~ㄹ)이 포함되어 있으나, 건축물대장 상에 등재되지 않은 부분으로 관련 법규에 따른 철거 또는 이행강제금 부과 등의 가능성이 존재하므로, 실사 시 정확한 현황 파악이 필요함.

* 임대 관계

현재 임차인들의 임대 관계는 파악되었으나, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 물건임. 감정가는 23억 9천여만원 수준이며, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 상태임. 다만, 자연녹지, 수변구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하며, 제시외 건물에 대한 현황 파악이 추가적으로 요구됨. 현재 운영 중인 공장 및 사업장으로서의 기능을 고려할 때, 향후 운영 계획 수립 시 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 현황 공장으로 이용 중이며, 주변 환경이 산업 활동에 적합한 입지임.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 활용 및 관리가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,394,285,610원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음. 하지만, 토지 이용 제한 사항 및 제시외 건물 관련 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요함. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법규 검토가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.