나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56505 [1] 경기도 용인시 기흥구 보라동 570 민속마을현대모닝사이드 314동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보라동 소재 ""나곡중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브 위 철골트러스지붕 20층 건물 내 14층 1404호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 ""내부구조도"" 참조)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역(2016-05-19), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경56505 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보라동 570 민속마을현대모닝사이드 314동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 407,000,000원

토지면적: 73.71㎡ (약 22.3평)

건물면적: 116.98㎡ (약 35.4평)

토지지분: 73.7086㎡ (약 22.3평)

건물지분: 116.976㎡ (약 35.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 매각 조건

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상상인저축은행 (사건번호 2025타경56505)

특이사항: 유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보라동에 위치하며, "나곡중학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

토지는 부정형으로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역이며, 소로2류 및 중로1류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 다한개발주식회사의 소유권 보존등기(2004.03.20) 후 이윤학 씨에게 소유권이 이전(2004.04.28)되었습니다. 이후 여러 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으며, 대부분 말소 예정 또는 말소되었습니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 예상 권리

말소기준 권리는 우리은행의 근저당권(2008.07.10. 접수, 금253,000,000원)으로 판단됩니다. 본 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 말소기준 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

경매를 통해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않으나, 통상적으로 임의경매의 경우 낙찰자가 인수하는 권리는 없으며, 모든 권리가 소멸됩니다. 다만, 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 등재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계 등 상세 내용은 미상으로 파악되었습니다. 따라서 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요하며, 관련 법률 검토 및 현장 조사가 요구됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 나곡중학교, 나곡초등학교 등 교육시설이 있으며, 강남병원, 용인S한방병원 등 의료시설도 인근에 위치합니다. 한국민속촌이 가까이 있어 관광 인프라도 인접해 있습니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 단지 정보

단지명: 민속마을현대모닝사이드

사용승인일: 2004년 01월 26일 (2024년 기준 20년차)

총 세대수: 1112세대

총 동수: 17개동

최고 층수: 20층 (본건 14층)

건축 구조: 철근콘크리트 평스라브 위 철골트러스지붕

4.3. 내부 설비 및 구조

본건은 철근콘크리트 구조의 아파트로서, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

4.4. 주차 및 편의 시설

주차대수는 총 530대(지상 4대, 지하 30대)로 파악됩니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 복잡성

본건은 유동화 물건이며 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 또는 종결 과정에서 일반 물건보다 복잡성이 따를 수 있습니다.

5.2. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 보증금 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 이는 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

건물 연식(20년차)으로 인한 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 입지 장점

우수한 주거 환경을 갖춘 택지지구 내에 위치하며, 초·중·고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 생활 편의시설과 녹지 공간 접근성도 좋은 편입니다.

6.2. 시세 대비 잠재력

최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석이 가능하며, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구의 주요 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 가치가 높으며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 불확실성과 유동화·중복사건이라는 특이사항은 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 해소하고 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(116.976㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 30일: 11층, 42,000만원

* 2026년 6월 27일: 18층, 40,800만원

다른 면적(84.9037㎡)의 거래 사례(2026년 6월 13일, 33,000만원)는 비교 대상에서 제외합니다.

8.2. 감정가 및 최근 거래가 비교

본건의 감정가는 40,700만원입니다. 최근 실거래가 상한선은 42,000만원으로, 감정가는 최근 최고 실거래가보다 다소 낮게 형성되어 있습니다.

8.3. 예상 입찰가 범위 및 권고

위 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 40,000만원에서 43,000만원 사이로 예상됩니다. 권리 관계 및 임차인 관련 리스크 해소 여부를 면밀히 검토한 후, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 40,700만원 내외 또는 최근 거래가 상한선인 42,000만원 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 투자 시에는 반드시 현장 답사를 통해 실제 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.