나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56465 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 484-41 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 '왕산초등학교' 동측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통환경은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ""주택, 근린생활시설"" 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재보존영향 검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창호 등

이용상태

1층 : 근린생활시설(상호명 :(주)정인종합건설)
2~3층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

- 본건 1층은 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나 일반건축물대장 및 현황
근린생활시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2. 건물 1층은 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나 일반건축물대장 및 현황은 근린생활시설임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1. 사건 번호: 수원지방법원 2025타경56465 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 농OOOOOOO (성남농업협동조합으로 추정)

1.1. 4. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 484-41

1.2. 2. 용도: 다가구주택 (단, 건물 1층은 근린생활시설로 현황과 공부상 차이 존재)

1.2. 3. 감정가: 772,585,600원

1.3. 면적

1.3. 1. 토지 면적: 196.00㎡ (약 59.3평)

1.3. 2. 건물 면적: 247.38㎡ (약 74.8평)

1.4. 특이사항

1.4. 1. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 2. 건물 1층의 경우, 등기사항전부증명서상에는 단독주택으로 표기되어 있으나, 일반건축물대장 및 실제 현황은 근린생활시설로 확인됩니다. (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.1. 1. 본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 '왕산초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.1. 2. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 3. 용인시 처인구 모현읍은 사통팔달의 교통이 편리하며, 용인시의 동서남북을 관통하는 국도와 고속도로가 지나고 있어 접근성이 좋은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

2.2. 1. 본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 2. 외대 글로벌캠퍼스를 기점으로 하는 다수의 광역버스가 왕산리 모현영업소를 기종점으로 운행하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 접근성

2.3. 1. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 현재 "주택, 근린생활시설" 용도의 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 2. 본건 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

2.4. 1. 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

2.4. 2. 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(도시지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한상태가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

3.1. 1. 토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 6월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5)이며, 채권액은 240,500,000원입니다.

3.1. 2. 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 3월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)이며, 채권액은 240,500,000원입니다.

3.1. 3. 본 경매는 2025년 6월 17일 접수된 성남농업협동조합의 임의경매개시결정(수원지방법원 2025타경56465)에 의한 것입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

3.2. 1. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 2. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 명세

3.3. 1. 임차인 ZINASUKHBAATAR: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-25, 대항력 없음.

3.3. 2. 임차인 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-28, 확정일자 2020-02-03, 배당신고일자 2025-08-29, 대항력 없음.

3.3. 3. 임차인 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-21, 확정일자 2022-01-21, 배당신고일자 2025-07-31, 대항력 없음.

3.3. 4. 임차인 박 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-29, 확정일자 2023-01-09, 배당신고일자 2025-08-08, 대항력 없음.

3.3. 5. 임차인 주식회사정인종합건설(박 ): 보증금 140,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자(사업일자) 2020-05-08, 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금 분석

3.4. 1. 상기 임차인들은 모두 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

4.1. 1. 본 물건이 위치한 용인시 처인구 모현읍 왕산리는 주거용 건물(아파트, 단독주택)과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.1. 2. 최근 힐스테이트 몬테로이 등 신규 아파트 단지 입주가 이루어지면서 지역 개발이 진행되고 있습니다.

4.2. 건물 용도 현황

4.2. 1. 건물은 1층 근린생활시설(상호명: (주)정인종합건설)로 이용 중이며, 2층 및 3층은 주택으로 이용되고 있습니다.

4.2. 2. 이는 등기사항전부증명서상의 단독주택 표기와는 다른 현황이므로, 투자 시 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 주요 시설

5.1. 1. 교육 시설: 왕산초등학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.1. 2. 교통 시설: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 불일치 문제

6.1. 1. 등기사항전부증명서상의 건물 용도(단독주택)와 일반건축물대장 및 실제 현황(근린생활시설) 간의 불일치는 향후 건축물 관리, 거래 또는 금융 관련 과정에서 추가적인 확인이나 행정 절차가 필요할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 등기부 채권 및 가압류 복잡성

6.2. 1. 건물 등기부채권 총액이 674,742,600원에 달하며, 다수의 가압류 권리가 등기되어 있어 권리관계가 복잡한 편입니다. 이는 명도 및 이후 재산권 행사 시 주의를 요합니다.

6.3. 임대차 관계의 불확실성

6.3. 1. 건물 및 토지 감정평가서 상 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한 사항

6.4. 1. 본 토지는 제2종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 다수의 공법상 제한을 받고 있어, 향후 건축이나 토지 이용에 있어 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약 및 평가

7.1. 1. 본 물건은 용인시 처인구 모현읍 왕산리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 대상 부동산으로, 다가구주택(1~3층) 및 근린생활시설(1층)로 복합적으로 이용 가능한 물건입니다. 감정가는 772,585,600원이며, 토지 약 59.3평, 건물 약 74.8평의 규모를 갖추고 있습니다.

7.1. 2. 왕산초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 지역적 장점이 있습니다.

7.2. 잠재적 활용 가치

7.2. 1. 주거지역 내 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로서, 지역 내 배후 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 상업 시설 운영의 잠재력을 지니고 있습니다.

7.3. 투자 시 고려사항

7.3. 1. 건물 1층의 용도 불일치 문제에 대한 정확한 확인과 이해가 필수적입니다.

7.3. 2. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

7.3. 3. 복잡한 등기부 채권 및 다수의 공법상 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 장점

8.1. 1. 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.1. 2. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

8.1. 3. 최근 신규 아파트 단지가 조성되는 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가 및 추가 분석 필요

9.1. 1. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

9.1. 2. 예상 입찰가는 향후 현장 조사, 주변 시세 비교, 건물 상태 정밀 진단, 낙찰 가능 경쟁자 분석 등 추가적인 심층 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.