나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56411 [1] 경기도 화성시 장안면 어은리 802-23 스카이빌 디동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 어은리에 소재하는 해원학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 소규모공장, 농가주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스등 대중교통을 이용할 수 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 다세대주택 건물 내 4층 401로서

외벽: 패널붙임 마감등
내벽: 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방, 위생 및 급배수시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 진입로와 은골길30번길이 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(중점관리/정온) , 소하천(어은천_소하천구역)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경56411 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 경기도 화성시 장안면 어은리 802-23 스카이빌 디동 4층401호

감정가: 169,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 토지 정보

면적: 102.67㎡ (약 31.05평)

제시외 면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 소하천(어은천_소하천구역), 가축사육제한구역, 성장관리권역

1.3. 건물 정보

면적: 65.77㎡ (약 19.89평)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 다세대주택 건물 내 4층 401호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 난방, 위생 및 급배수 시설 등

제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 어은리에 소재하며 해원학교 북서측 인근에 위치함.

주위는 농경지, 소규모 공장, 농가주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능함.

인근에 노선버스 등 대중교통 이용 가능함.

남동측 진입로와 은골길30번길이 연결되어 있음.

주변 버스 노선으로는 1-1, 14, 15, 23, 26, 1, 28, 33-1, 33-2, 24, 7-1, 8155, 9802번 등이 운행하며, 장안초등학교, 어은삼거리, 조암한라비발디 정류장을 이용할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2022.11.24 접수 경기남부수산업협동조합 근저당권 (187,200,000원).

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 소멸됨.

등기부상 소유권이전청구권가등기 (2020-08-07), 가압류 (2024-07-16, 2025-01-15, 2025-04-03), 임의경매 (2025-06-13) 등은 모두 말소 대상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 있으나 내용 없음).

3.2. 임차인 현황

임차인: J (진 )

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-09-12

확정일자: 2023-07-20

배당신고일자: 2025-07-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (법원 등기부 내용 기준)

주의: 임차인의 확정일자가 전입일자보다 앞서고, 배당 신고일자가 존재하나 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

3.3. 등기부요약

총 채권액: 1,892,649,137원 (본 건 경매 신청 채권액 159,147,994원 포함)

4. 상권분석

본건이 위치한 화성시 장안면 어은리 일대는 농경지, 소규모 공장, 농가주택이 혼재된 지역으로, 직접적인 상업 시설은 매우 제한적임.

주요 쇼핑, 금융, 의료 시설 등은 인근 조암이나 향남과 같은 지역으로 차량 이동이 필요함.

주변의 소규모 공장 및 농업 활동은 지역의 상권 특성을 형성하는 요소임.

최근 이 지역에서는 자원순환시설(폐기물 처리시설), 고물상, 축사 등의 입지 시도가 있어 주민들의 반대와 갈등이 존재함.

5. 생활정보

교육: 해원학교(특수학교)가 인근에 소재함. 화성장안초등학교 또한 어은리에 위치하고 있으나, 중학교는 해당 지역에 없으며 인근 지역으로 통학이 필요할 수 있음.

편의시설: 지역 내 편의점 등 기본적인 편의 시설은 있으나, 대형 마트, 은행, 종합병원은 인근 지역으로 이동해야 함.

의료: 지역 내 소규모 의원 외 주요 의료 서비스는 인근 지역에서 이용 가능함.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소하천구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하여 향후 건축, 개발, 이용에 있어 관련 법규 및 제한 사항을 준수해야 함.

혐오시설 및 환경: 주위 환경에 농경지 및 소규모 공장이 혼재하고 있으며, 가축사육 제한 구역임을 고려할 때, 소음, 악취, 환경 오염 등 잠재적인 생활 불편 요소가 있을 수 있음. 특히 폐기물 처리 시설, 축사 등의 입지 관련 주민 갈등 사례가 있어 주의가 필요함.

낮은 유동성: 비교적 외곽의 복합 용도 지역에 위치하므로, 도심 지역에 비해 매각 시 유동성이 낮을 수 있음.

건물 노후화 및 유지보수: 2018년 준공된 건물이나, 내부 상태에 대한 구체적인 정보가 없어 추후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 장안면 어은리에 소재한 다세대주택으로, 임의경매로 진행되는 물건임.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인도 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

주변은 농경지, 소규모 공장, 농가주택이 혼재하는 지역이며, 교통은 차량 및 일부 대중교통 이용이 가능함.

감정가는 169,000,000원이지만, 최근 인근 유사 물건의 실거래가가 더 높게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

토지이용계획 상 다양한 제한이 존재하며, 주변 환경으로 인한 잠재적 리스크도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 말소될 예정으로 안전한 권리 분석이 가능함.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가(169,000,000원) 대비 최근 실거래가(230,000,000원)와의 격차가 커, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

개발 잠재력: 성장관리구역으로 지정되어 있으며, 도로 확장 공사(국지도 82호선 우정~향남 구간)가 예정되어 있어 향후 지역 개발 및 접근성 개선에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

본건과 동일 주소지(802-23, 스카이빌 D동)의 유사 면적(65.77㎡) 다세대주택이 2026년 7월 24일에 230,000,000원에 실거래된 사례가 있음.

이는 본건의 감정가(169,000,000원)보다 약 36% 높은 수준임.

실제 거래가는 지역 시장 상황, 건물 연식, 층수, 관리 상태 등에 따라 달라질 수 있으나, 본 건은 2018년 준공 건물로 파악되며, 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있는 것으로 보임.

주변 환경 및 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여, 현재 시세를 반영한 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

권장 입찰가: 200,000,000원

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