나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56407 [1] 경기도 화성시 능동 1282 서동탄역파크자이 104동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 푸른초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트
단지, 각급 학교, 근린생활시설, 다세대주택, 공원 등으로 형성되어 있는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하고 아파트단지 앞에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하는
등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2018년 1월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 14층
1401호로서,
외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감, 외장석재마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창호

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 알파룸 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 지역난방설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동향 경사지대에 조성된 부정형의 토지이고 아파트 등 건부지임.

인접 도로상태등

아파트단지 남측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 12m의 도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(능동지구), 소로1류(폭 10m~12m)접합, 소로2류(폭 8m~
10m)접합, 중로1류(폭 20m~25m)접합, 중로3류(폭 12m~15m)접합, 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-25)(능동유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-25)(능동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56407 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1282 서동탄역파크자이 104동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 634,000,000원

토지면적: 67.62㎡ (약 20.45평)

토지 지분: 67.6223㎡

건물면적: 100.53㎡ (약 30.40평)

건물 지분: 100.5303㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이블대부주식회사

특이사항: 유동화물건

1.1. 면적 정보

아파트 전용면적은 100.53㎡ (약 30.40평)이며, 공급면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다. 토지 면적은 67.62㎡ (약 20.45평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 화성시 능동 소재 푸른초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설, 다세대주택, 공원 등으로 형성되어 있는 아파트 지대입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 아파트 단지 앞에 노선버스정류장이 위치하고 간선도로가 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 수도권 전철 1호선 서동탄역이 인근에 위치해 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건은 남동향 경사지대에 조성된 부정형의 토지이며, 아파트 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 아파트 단지 남측으로는 폭 약 20m, 동측으로는 폭 약 12m의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 푸른초등학교, 푸른중학교, 동탄고등학교 등 교육 시설이 자리하고 있으며, 홈플러스 익스프레스 등 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 공원 및 녹지 공간이 인접해 있습니다.

현재까지 검색된 정보만으로는 본건 인근에 명확하게 분류되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 거주민 후기에서는 비행기 소리가 자주 들린다는 언급이 있었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(신탁말소) 후 우리은행 근저당 2건, 에이블대부주식회사 근저당 1건, 근저당권부채권질권 설정 1건, 에이블대부주식회사 전세권 설정 1건, 우리금융캐피탈 가압류 1건, 동화성세무서장 압류 1건, 에이블대부 임의경매 1건이 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2018년 4월 24일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

등기된 모든 권리는 경매를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권 금액은 560,866,429원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현장 조사 시 관계인 부재로 임대 관계 조사가 이루어지지 못했습니다.

* 임차인 정보가 확인되지 않았으므로, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있는지 여부를 현장 조사를 통해 추가로 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 능동 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 단지 내 근린생활시설 외에도 인근에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 주거 편의성이 높습니다. 또한, 푸른초등학교, 푸른중학교, 동탄고등학교 등 교육 시설이 인접하여 학생들을 대상으로 한 상권 형성에도 유리합니다.

5. 생활정보

* 주요 교육 시설: 푸른초등학교, 푸른중학교, 동탄고등학교, 능동유치원, 능동초등학교

* 편의 시설: 홈플러스 익스프레스 (동탄2점, 화성능동점), 다양한 소매점 및 서비스업 시설

* 의료 시설: 한구루청소년병원, 이비인후과 등 (인근)

* 공원 및 녹지: 구봉산공원 산책로 이용 가능

* 기타: 단지 내 커뮤니티 시설 (헬스장, 골프연습장, 사우나, 독서실 등)

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가적인 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 미비: 감정평가서상 관계인 부재로 임대차 관계 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 현황은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

* 비행기 소음: 일부 거주민 후기에 비행기 소음이 언급되어, 항공기 소음 피해 여부를 확인해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

수원지방법원 2025타경56407 (1) 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 서동탄역파크자이 아파트로, 비교적 신축이며 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어진 주거 단지 내에 있습니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 일괄 매각으로 토지 및 건물에 대한 권리를 명확히 확보할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 조사가 미흡했던 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 초중고등학교 및 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 교통 개선 기대: 서동탄역을 이용할 수 있으며, 향후 인동선 개통 등으로 교통 편의성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

* 신축 아파트: 2018년 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 노후 시설에 대한 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 경매를 통해 모든 권리가 정리될 것으로 예상되어 인수할 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 634,000,000원입니다. 인근 아파트 시세는 동일 평형이 6억 7천만원 전후에 매물로 나와 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 과거 경매 사례에서 4억 7천만원대에 낙찰된 기록도 있습니다.

예상 입찰가는 상기 감정가 및 시세를 참고하되, 유동화 물건 특성, 임대차 현황 조사 결과, 주변 시세 변동, 경매 시장 상황, 그리고 권리 분석 상의 잠재적 위험 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰 후 예상되는 수리비 및 부대 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.