나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1383 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1114-1 리더스빌딩 8층802호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 각종 근린생활시설 및 편의시설 등이 소재하는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지하10층 건물 중 제8층 제802호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 등 마감,
창호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터, 북동측으로 노폭 약15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1383 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1114-1 리더스빌딩 8층802호

용도: 제2종근린생활시설 (상가)

감정가: 646,000,000원

토지면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

건물면적: 153.12㎡ (약 46.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

최초 감정평가서 요약 작성일: 2026년 7월 10일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 각종 근린생활시설 및 편의시설이 소재하는 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지: 인접 필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로: 북서측으로 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 3층/지상 10층 건물 중 제8층 제802호입니다.

외벽: 석재붙임 및 페어글라스 등 마감.

내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 등 마감.

창호: 알루미늄새시 창호.

이용상태: 근린생활시설로 현재 이용 중입니다.

설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

준공일: 2019년 6월 20일 (사용승인일 기준)

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 7월 18일자 하나은행의 근저당권 (채권최고액 624,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 본 건 등기사항 전부증명서상 을구의 근저당권, 가압류(KB국민카드, 경기신용보증재단), 갑구의 임의경매개시결정(하나은행)은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 법원의 촉탁으로 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. (등기부채권 총액: 654,182,671원)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대차 관계가 미상으로 확인됩니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유하는 임차인이 대항력을 갖추고 있는지, 또는 보증금/차임이 미상인 임차인이 있는지 여부는 반드시 현장 조사 및 임장 활동을 통해 명확히 확인해야 합니다. 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 여부와 관계없이 명도 저항의 원인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 상권: 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 고객 수요가 예상되는 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 편의시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

건물 내 현황: 해당 건물(리더스빌딩)은 총 10층 규모로, 802호는 8층에 위치하고 있으며, 총 80개의 호실로 구성되어 있습니다. 본건은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

1.5. 생활정보

주요 시설: 금곡동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

교통: 단지 내 버스 정류장이 가까워 지역 내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 환경: 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 임장 시 주변을 상세히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력, 보증금/차임 정보 확인이 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

공실 위험: 상가지대이지만, 주변 상권의 포화 상태 및 경기 변동에 따라 공실 발생 가능성이 있습니다.

향후 건물 관리 비용: 2019년 사용승인된 건물로, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

해당 물건은 수원시 권선구 금곡동의 아파트 단지 밀집 지역 내 상가 건물로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 기대되나, 임차인 현황에 대한 불확실성은 반드시 해소해야 할 최우선 과제입니다. 입지적 장점과 함께 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지가 고정적인 고객 기반을 제공합니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되어 인수되는 부담이 없습니다.

우량 입지 조건: 일반상업지역 내에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 계획적인 발전이 기대됩니다.

교통 편의성: 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 646,000,000원

본 건은 인수되는 보증금(임차인)이 없는 것으로 확인되었습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 상황, 공실률, 예상 임대 수익률, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 내외에서 결정되지만, 물건의 가치, 경쟁 상황, 개인의 투자 성향 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 전문가와 상의하거나 충분한 시장 분석 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.