나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1346 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 443-26 금성주택 에이동 2층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 소정어린이공원 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하고 있는바, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

연와조 스라브지붕 지1층/2층 건물 내 2층 301호로서,
사용승인일 : 1989.08.26.
외벽: 적벽돌쌓기 및 페인팅 등 마감,
창호: 하이샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 신지현이 2026.8.21. 우선매수신고서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1346 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 송죽동 443-26 금성주택 에이동 2층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 118,000,000원

* 토지면적: 40.74㎡ (약 12.32평)

* 토지지분: 40.743901719901714㎡

* 건물면적: 39.30㎡ (약 11.89평)

* 건물지분: 39.3㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신

* 특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

* 주의사항: 정보 없음

* 특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 소정어린이공원 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주거환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지는 자루형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑13)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리:

* 을9 주택임차권: 신지현 (보증금 120,000,000원, 전입일자 2022.07.01., 확정일자 2022.05.06.)

* 본 임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-01

* 확정일자: 2022-05-06

* 배당신고일자: 2024-07-12

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 120,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

* 건축 연도가 오래되어 신축 상가 대비 경쟁력이 낮을 수 있으나, 지역 내 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물은 연와조 스라브지붕의 2층 건물이며, 본건은 2층 301호 다세대주택입니다.

* 사용승인일은 1989년 8월 26일로, 약 37년 경과된 건물입니다.

* 외벽은 적벽돌쌓기 및 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 등으로 시공되었습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 인근에 소정어린이공원이 위치해 있어 소규모 녹지 공간을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수: 보증금 120,000,000원의 임차인이 존재하며, 이는 매수인에게 그대로 인수됩니다. 입찰 시 해당 금액을 포함하여 총 부담액을 계산해야 합니다.

* 건물 노후화: 1989년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 정보 미확인 사항: 감정평가서 요약에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대 여부 및 계약 조건 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 장안구 송죽동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 가장 큰 특징은 보증금 1억 2천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 건축 연도가 오래되어 노후화에 따른 관리 부담이 예상됩니다.

* 인수되는 임차 보증금으로 인해 실질적인 투자 비용이 높아지므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수하는 조건이므로, 총 매수 비용을 정확히 산출해야 합니다.

* 노후된 건물임을 감안하여, 향후 리모델링 또는 장기적인 재건축 가능성 등을 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

* 안정적인 임대 수익보다는 시세차익 또는 실거주 목적의 투자가 더 적합할 수 있습니다.

* 지역 내 비슷한 시기에 건축된 다세대주택의 매매가 추이를 참고하여 시장 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 감정가: 118,000,000원

* 제공된 최근 매매 사례:

* 2026년 6월, 32.83㎡, 5층, 130,000,000원

* 2026년 6월, 40.23㎡, 1층, 118,000,000원 (본건과 유사한 건축년도 및 면적)

* 2026년 6월, 36.1㎡, -1층, 46,000,000원

* 본건은 전용면적 39.30㎡ (약 11.89평)에 감정가 118,000,000원입니다.

* 2026년 6월 17일에 거래된 40.23㎡, 1987년 건축 다세대주택(성원주택)이 118,000,000원에 거래된 사례는 본건의 시세 산정에 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 본 물건은 대항력 있는 임차인 보증금 120,000,000원을 인수해야 하므로, 매수인의 실제 총 부담액은 입찰가 + 120,000,000원이 됩니다.

* 건물 노후도와 인수되는 임차 보증금 부담을 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금: 120,000,000원

* 감정가: 118,000,000원

* 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 취득을 위한 예상 입찰가는, 시장 상황과 본 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

* 만약 입찰가 90,000,000원으로 결정 시, 총 실질 매입 금액은 90,000,000원 (입찰가) + 120,000,000원 (인수 보증금) = 210,000,000원이 됩니다.

* 만약 입찰가 100,000,000원으로 결정 시, 총 실질 매입 금액은 100,000,000원 (입찰가) + 120,000,000원 (인수 보증금) = 220,000,000원이 됩니다.

* 최종 입찰가는 주변 시세, 본 물건의 정확한 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.