나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56074 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""인계초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근은
근린생활시설, 오피스텔, 주상용건물, 주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건 내 제9층 제903호로서

외 벽: 석재마감 등
창 호: 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택 1개호로 이용중임 (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장시설(기계식 및 자주식), 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 유사정방형지로 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약8m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 외관탐문 등에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56074 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2 9층903호

용도: 도시형생활주택

감정가: 270,000,000원

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

건물면적: 50.66㎡ (약 15.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 오피스텔, 주상용건물, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제9층 제903호로, 2016년경 준공된 것으로 파악됩니다.

외벽: 석재마감 등

창호: 하이샷시 창호입니다.

토지 이용: 평탄한 유사정방형지로 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 남동측으로 폭 약 8m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 30일자 손춘길 근저당권 (70,000,000원) 입니다.

총 등기부채권액: 389,000,000원 입니다.

소멸주의 적용: 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 관련 등기(보존, 이전 등)와 근저당권, 압류, 강제경매개시결정 등은 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸됩니다.

주택임차권 (이주혜) 역시 대항력이 없으며, 말소 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 임차인 현황 및 인수조건

임차인: 이주혜 (주택도시보증공사와 관련 있음)

보증금: 289,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 13일

확정일자: 2021년 4월 15일

대항력: 없음

주요 특이사항:

신청채권자(주택도시보증공사)와 임차권등기 채권은 동일합니다.

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026년 6월 1일 제출되었습니다.

이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

주변 상업시설: 근린생활시설, 오피스텔, 주상용건물 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

향후 전망: 수원시 중심 지역인 인계동은 지속적인 개발과 인프라 개선이 이루어지고 있어, 상권의 안정성과 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주거 편의시설: 본건 인근으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 인계초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

문화/여가: 수원시 중심 지역에 위치하므로 문화 및 여가 시설 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 신청채권자(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인의 잔존 보증금 인수 부담은 없으나, 경매 절차 및 배당 결과에 따라 채권자의 회수율이 달라질 수 있으며, 이는 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가와 시장가 차이: 본건의 감정가(270,000,000원) 대비 유사 물건의 최근 매매 사례(예: 71.18㎡, 290,000,000원, 2026.07.01 거래)를 면적으로 환산 시 약 206,596,000원 수준으로 추정되어, 시세와 감정가 간 차이가 존재합니다. 따라서 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 점유자 부재로 내부 육안 확인이 어려워, 내부 구조 및 이용 상황은 외관 탐문 등에 의거 표준적인 상황으로 표시되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 반경 1km 내 대규모 유흥업소, 쓰레기 처리 시설, 고압선 등 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 인계초등학교 인근에 자리하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 건물은 2016년경 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 특히 임차인(이주혜)은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 이는 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출에 따른 것으로 매수자에게 매우 유리한 조건입니다.

하지만, 감정가(270,000,000원)와 최근 시장 매매 사례를 비교했을 때 시세와 감정가 간의 차이가 있어, 정확한 시세 조사와 더불어 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

보증금 미인수: 임차인 이주혜의 보증금(289,000,000원)을 매수인이 인수하지 않아, 실질적인 초기 투자금 부담이 줄어듭니다.

양호한 입지: 수원시 중심부에 위치하여 학군, 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

비교적 신축 건물: 2016년경 준공으로 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

수원시 개발 잠재력: 수원시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

최근 유사 물건 매매 사례 분석 (71.18㎡, 290,000,000원, 2026.07.01 거래) 시, 본건 면적(50.66㎡) 환산 시 약 206,596,000원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시장 분석과 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 경우 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 229,500,000원 ~ 256,500,000원

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 재확인, 그리고 본건의 권리 관계 및 특수 물건 정보를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.