나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55336 [1] 경기도 용인시 기흥구 보정동 1291 죽전자이2차 1동 12층1210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 ""용인서부경찰서"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철역이 소재하여 교통편익은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층, 지상13층 건물 내 제12층 제1210호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: PVC창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화 및 화재탐지설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로에 접하며, 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2024-12-24)(신갈1지구)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55336 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보정동 1291 죽전자이2차 1동 12층1210호

용도: 아파트

감정가: 355,000,000원

토지면적: 32.07㎡ (약 9.70평)

토지지분: 16.0345㎡ (약 4.85평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

건물지분: 42.445㎡ (약 12.84평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼양씨푸드주식회사

아파트명: 죽전자이2차

건축년도: 2005년

동수: 1개동

총세대수: 275세대

최고층: 13층

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 소재하며, "용인서부경찰서" 남측 인근에 위치합니다.

부근에는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 서측으로는 대로에, 북동측으로는 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 폭 35~40m의 대로 및 20~25m의 중로 등에 접해 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 삼양씨푸드주식회사입니다.

말소기준권리는 2006년 4월 11일 접수된 조흥은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 415,200,000원입니다.

이후에 설정된 대부분의 권리(을2, 을3 근저당 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 및 이전 등기(갑1, 갑2)가 있으며, 채권자의 강제경매개시결정(갑6)으로 본 경매가 개시되었습니다.

임차인 현황에서는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 언급되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 보정동은 죽전택지개발지구의 일부로, 잘 정비된 주거 단지와 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

인근에 용인서부경찰서가 위치해 치안 환경이 안정적입니다.

일반상업지역에 속해 있어 향후 다양한 상업 활동이나 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 다수 존재할 것으로 예상되며, 이는 단지 규모 및 입지 조건을 고려한 것입니다.

주거 시설로는 죽전자이2차 아파트 단지 외에도 다수의 아파트가 밀집해 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

지하 주차대수는 15대, 지상 주차대수는 4대(총 55대)로 주차가 가능한 것으로 파악됩니다.

전기차 충전기(지하 9대)도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 건물 및 토지의 지분 매각으로 진행됩니다. 따라서 건물 전체의 소유권이 아닌 일부 지분만이 매각되므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

공유자의 우선매수 신고권이 존재합니다. 공유자는 법적으로 정해진 절차에 따라 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있으며, 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 만약 공유자가 우선 매수 신고 후 매수 보증금을 미납하여 권리가 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 기일에는 더 이상 우선 매수권을 행사할 수 없습니다.

토지이용계획상 여러 제한 사항(가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 철도보호지구, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하여, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보정동의 죽전자이2차 아파트 지분으로, 지역 내에서 비교적 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 지분 매각이라는 특성과 공유자 우선매수권의 존재는 입찰 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한은 향후 물건 가치에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

임차인 현황 미상 또한 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 아파트 지분 물건으로, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

교통 편의성이 뛰어나며, 주변에 풍부한 생활 인프라가 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치를 동시에 지닙니다.

지분 매각이라는 점을 활용하여, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 대비 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 동일한 죽전자이2차 84.92㎡ 아파트의 실거래가는 2026년 5월 72,500,000원(7층), 2026년 6월 71,500,000원(6층) 및 69,000,000원(3층) 수준입니다.

이는 아파트 전체에 대한 시세이며, 본 경매 물건은 건물 면적 84.89㎡ 중 42.445㎡(약 50%)의 지분 매각입니다.

감정가 355,000,000원은 이러한 지분 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

최근 시세의 절반 수준에 해당하는 감정가를 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가인 355,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가 이하의 금액으로는 낙찰받기 어려울 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.