나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56534 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2017.01.23.)
외벽: 돌붙임 마감 등,
창호: 새시조임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생·급배수설비, 엘리베이터설비 및 도시가스에 의한 보일러 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 5미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경56534 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 4층403호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2017년 1월 23일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 28.41㎡ (약 8.60평)

건물면적: 45.21㎡ (약 13.67평)

감정가: 198,000,000원 (1억 9천 8백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건은 동측으로 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 9일에 접수된 예스자산대부의 가압류(금 9,448,129원)입니다.

이 권리를 기준으로 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

전입일자: 2024년 4월 24일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 최슬혜

전입일자: 2022년 1월 21일

확정일자: 2022년 1월 5일

보증금: 187,500,000원 (1억 8천 7백 5십만원)

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 특이사항 및 인수 조건

본건과 관련하여 2026년 6월 1일 자로 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이 확약서와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라, 채무 인수 등 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 최종 인수 조건 및 처리 내역에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 본 경매 개시의 근거가 된 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매(2025년 6월 20일 접수, 금 187,500,000원)가 말소기준권리인 예스자산대부의 가압류보다 후순위에 해당합니다. 따라서 경매 절차 진행 시 최슬혜 임차권 등기를 포함한 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 42.85㎡ ~ 50.98㎡)의 다세대주택이 2026년 3월에 1억 9천 5백만원에서 1억 9천 7백만원 사이에 실거래되었습니다.

이는 본건의 건물 면적(45.21㎡) 및 감정가(1억 9천 8백만원)와 유사한 수준으로, 주변 시세가 안정적으로 형성되어 있음을 시사합니다.

4.2. 지역 특성

해당 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 상업 시설 이용이 편리하고 주거 안정성이 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 권선초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 소재합니다.

5.2. 주변 환경 조사

수원시 권선구 권선동 958-11번지 일대 및 권선초등학교 주변에 대한 유해시설 검색 결과, 특정 혐오시설이나 유해시설이 직접적으로 언급되거나 지도상에 표기된 정보는 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 지역의 특성을 보이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서 내용은 임차인 최슬혜의 보증금 1억 8천 7백 5십만원에 대해 매수인이 잔존 보증금 청구권을 포기하고 대항력을 포기하는 것을 조건으로 HUG가 처리하겠다는 것입니다. 이는 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없도록 하는 조항으로 해석되지만, HUG와의 최종적인 인수 조건 및 절차에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 김 은 보증금 0원, 대항력 없음으로 명확한 인수 부담은 없습니다. 임차인 최슬혜 역시 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 권선초등학교 인근에 자리하여 교육 환경과 주거 접근성이 우수합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 거래가 1억 9천 5백만원에서 1억 9천 7백만원 사이에 형성되어 있어 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정이며, 특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점이 중요한 장점입니다. 다만, HUG의 인수 조건 변경과 관련된 세부 사항은 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치와 양호한 입지 조건.

* 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가로 가격 메리트 존재.

* 권선초등학교 인접으로 인한 안정적인 수요 기대.

* HUG의 확약서 제출로 인한 임차 보증금 인수 부담 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가 평균은 약 1억 9천 6백 3십만원입니다. 본 물건의 감정가는 1억 9천 8백만원으로, 최근 실거래가 범위(1억 9천 5백만원 ~ 1억 9천 7백만원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

인수 보증금 합계가 0원이며, HUG의 확약서에 따라 임차인 관련 직접적인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단할 경우, 예상 입찰가는 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1억 9천 5백만원에서 1억 9천 8백만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. HUG와의 최종 인수 조건 확인이 최우선이며, 해당 결과에 따라 입찰가 조정을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.