나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1234 [1] 경기도 오산시 오산동 849-19 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 '중앙동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대로서 제반환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장이 인근에 있으며 전철(1호선 오산역)이 근거리에 있는 바 대중교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
(사용승인일 : 2008.09.12)
외벽 : 드라이비트 및 페인팅 마감,
창호 : 하이샤시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다. (후첨 ""호별배치도 및 내부이용도"" 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 1층 공용 주차장 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8m의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

오산동 849-19 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성호초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경1234 (1) 사건으로, 경기도 오산시 오산동 849-19번지 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 41,500,000원이며, 토지 면적은 19.41㎡ (약 5.87평), 건물 면적은 17.64㎡ (약 5.33평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매이고 채권자는 하동군수산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 오산동 소재 '중앙동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택과 상가가 혼용되는 지역으로, 기본적인 생활 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 지하철 1호선 오산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2008년 11월 13일 접수된 하동군수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이보다 후순위로 접수된 권리(갑4, 갑5, 갑8, 갑9, 갑10 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 임대 관계가 미상인 경우, 보증금이나 차임이 없더라도 명도 과정이나 기타 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

주변 지역은 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능한 환경입니다. 1호선 오산역이 인근에 있어 수도권으로의 이동이 편리하며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적(19.41㎡) 및 건축 연도(2008년)의 다세대 주택은 37,300,000원(약 635만원/평)에 거래되었습니다. 본 건의 감정가(41,500,000원)는 이와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인의 유무 및 조건에 대한 정보가 불확실하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 비행안전제3구역에 해당되어 항공기 소음이나 비행 고도 제한 등의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있으나, 부동산 가치에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

* 건축 연도: 2008년 준공되어 16년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리에 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치하며 1호선 오산역과 가까워 교통이 편리하고 주택 및 상가 혼용지역으로 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 가지고 있습니다. 소형 면적의 다세대 주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 경매 물건으로서의 기본 요건은 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점과 비행안전구역으로 지정된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 평가된 경향을 보이므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 교통 접근성: 1호선 오산역 인접으로 서울 및 수도권으로의 출퇴근이 용이합니다.

* 생활 편의성: 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 소형 평수: 17.64㎡ (약 5.33평)의 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 부담이 없어 권리분석이 상대적으로 용이합니다.

* 시세차익 기대: 낙찰가율에 따라 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 41,500,000원입니다.

가장 유사한 최근 실거래 사례로는 2008년식, 19.41㎡(5.87평)의 다세대 주택이 37,300,000원(평당 약 635만원)에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 17.64㎡ (5.33평)이며, 감정가 기준 평당 약 778.6만원으로, 유사 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상, 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준 또는 유사 실거래가 대비 소폭 상승한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 35,000,000원에서 40,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.