나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1370 [1] 경기도 용인시 수지구 성복동 723 성남마을벽산아파트 513동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 ""성서중학교"" 동측에 인접하여 소재하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 임야등이 소재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층 및 지상18층 건물 중 10층 1003호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-08)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-09-08)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1370 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 성복동 723 성남마을벽산아파트 513동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 829,000,000원

토지면적: 122.74㎡ (약 37.13평)

건물면적: 191.75㎡ (약 58.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 용인시 수지구 성복동에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 임야 등이 소재하는 지역입니다. 성서중학교와 인접해 있습니다.

교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되며, 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2019년 10월 10일 접수된 하나은행 근저당(363,000,000원)입니다.

* 본 경매는 하나은행의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

* 등기부상 을구의 모든 근저당권(하나은행, 애큐온저축은행) 및 갑구의 가압류(박성진, 엔에이치농협캐피탈)는 경매 완료 시 말소될 예정입니다.

* 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위인 권리(해당 없음)만 인수하며, 그 외 모든 권리는 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재까지 파악된 임차인 현황상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 다만, 감정평가서에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* * 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 미상인 경우, 낙찰자가 추가 금액을 인수하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있으니 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

* 본건은 성서중학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 성남마을 벽산아파트 단지는 약 951세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 해당 지역은 도시 지역 내 제3종일반주거지역으로, 아파트 단지 및 관련 편의시설이 잘 갖춰진 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

혐오시설 유무:

* 현재 지도 서비스 및 관련 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 직접적으로 언급되거나 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 성남마을 벽산아파트 (벽산첼시빌2)

* 주소: 경기도 용인시 수지구 성복동 723

* 사용승인일: 2002년 10월 31일

* 총 세대수: 951세대

* 총 동수: 15개동 (건축물표제부 기준)

* 해당 물건: 513동 10층 1003호 (총 18층 건물)

* 면적 정보:

* 전용면적: 191.75㎡ (약 58.00평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명확한 분양면적이 기재되어 있지 않습니다.

* 주차: 총 315대 (지하 32대, 지상 12대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성:

* '임대관계는 미상임'이라는 정보는 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 알 수 없음을 의미합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생이나 시간 지연을 초래할 수 있는 주요 리스크입니다.

* 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 공식적인 기록상으로 그러하다는 의미일 뿐, 실제 채무 관계나 구두 계약 등을 통해 보증금이 존재하는 경우 낙찰자가 부담해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

권리 관계 총액:

* 등기부상의 채권 총액(말소기준권리 외)이 9억 5천만원 이상으로, 감정가(8억 2천 9백만원)보다 높습니다. 이는 채권이 많았음을 의미하나, 본 경매로 인해 대부분 소멸될 권리입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 성복동에 위치한 성남마을 벽산아파트 513동 10층 1003호(전용 191.75㎡, 약 58평형)입니다. 신분당선 성복역과 인접한 성서중학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 주거 편의성이 우수한 지역에 속합니다. 감정가는 8억 2천 9백만원이나, 최근 동일 면적의 실거래가가 9억 4천 4백만원에 달하는 점을 볼 때, 감정가가 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 모든 권리가 말소되는 경매로, 인수 부담은 적으나 '임대관계 미상'에 따른 명도 관련 리스크는 신중히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 용인시 수지구 성복동은 신분당선 개통 등으로 교통이 편리해지고 생활 인프라가 잘 구축되어 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 희소성 있는 대형 평형: 58평형의 대형 평수는 수요층이 제한적일 수 있으나, 희소성이 있어 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 양호한 단지 환경: 대단지 아파트로 관리 시스템이 잘 갖춰져 있으며, 주거 편의시설이 풍부합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(191.75㎡) 실거래가가 2026년 7월 4일 9억 4천 4백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 8억 2천 9백만원은 상대적으로 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금이 0원임을 확인하였으나, 임대관계 미상으로 인한 점유 관련 리스크는 존재합니다. 이러한 점을 감안하여, 시장가격을 기준으로 하되 경매 고유의 위험성을 고려한 입찰가를 산정합니다.

* 최근 실거래가 (58평형): 944,000,000원

* 감정가: 829,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 8억 9천만원 ~ 9억 2천만원

최종 권고 입찰가: 9억 5백만원 선에서 신중하게 결정하시길 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.