나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33831 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 소재함
○ 주위환경
대로변 상업 및 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움
○ 대중교통여건 : 보통임
- 버스: 인근에 소재한 간선도로(김포한강10로 등)변에 버스 정류장 소재함
- 전철: 북동측 근거리에 전철역(김포골드라인, 구래역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상 15층 건물 내 4층 410호로서
○외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감
○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
○창호 : PVC 새시 및 방화문

이용상태

○ 오피스텔로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비,도시가스설비, 승강기설비
○ 난방설비 : 지역난방, 열병합

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 가장형 평지임.
○ 이용상태: 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 서측으로 광로와 동측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주택임차권: 임차보증금(100,000,000원),점유개시일(2022.04.11)
○ 주차: 323대(자주식321,전기차2)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33831 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 410호

용도: 오피스텔

감정가: 102,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 면적

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

토지지분: 6.00㎡ (약 1.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

건물지분: 20.69㎡ (약 6.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물 사용승인일: 2021년 4월 8일

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

해당층: 4층 (410호)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕

외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: PVC 새시 및 방화문

설비: 급배수, 위생, 도시가스, 승강기, 지역난방(열병합)

주차: 총 323대 (자주식 321, 전기차 2)

전유면적 (참고 JSON): 약 21.273㎡ (약 6.43평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 소재합니다.

주위는 대로변 상업 및 업무지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 자유로운 편입니다.

인근 간선도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

김포골드라인 구래역이 북동측 근거리에 위치합니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)

대로2류, 중로2류 접함

가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등 규제사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 경기신용보증재단 가압류 (2024-08-26, 갑8) - 매각으로 소멸 예정.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박수정

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자 (점유개시일): 2022년 4월 11일

확정일자: 2022년 3월 22일

배당신고일자: 2024년 4월 12일

등기부상 권리종류: 주택임차권 (을1)

등기부상 권리금액: 100,000,000원

등기부상 말소 여부: 말소 (2024-04-12 접수 등기 이후에 경매개시결정 등기가 되었음을 의미)

권리분석상 대항력: 없음

중요 참고사항: 물건명세서에 을구 순위 1번 임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 채권자 한국주택금융공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

임차인 관련 주의 문구: 비록 말소 예정이나, 박수정 임차인과의 점유 관계 및 명도 절차를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 등기부 상 '대항력 없음'으로 분석되었으나, 특이사항에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 있어 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, 한국주택금융공사의 말소 동의 확약으로 인해 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다.)

3.3. 기타 권리관계

갑9: 한국주택금융공사 강제경매 (2025-06-25, 113,334,481원) - 본 경매 사건의 개시 결정권자. 매각으로 소멸 예정.

갑8: 경기신용보증재단 가압류 (2024-08-26, 29,146,566원) - 말소기준권리이며, 매각으로 소멸 예정.

총 등기부채권액: 129,146,566원

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무지대

본건이 위치한 김포시 구래동은 신도시 개발과 함께 상업 및 업무 기능이 발달하고 있는 지역입니다.

대로변에 위치하여 가시성이 좋고, 주변에 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 인근 개발 현황

김포한강신도시에 속해 있어 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 한가람초등학교가 있으며, 상업지구에 위치하여 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통

인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 용이하며, 김포골드라인 구래역을 이용한 수도권 접근성도 확보됩니다.

5.3. 주차

총 323대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 차량 이용자에게 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

박수정 임차인의 보증금 인수 의무는 없으나, 실제 점유 상태 및 명도 완료 여부를 반드시 확인해야 합니다. 명도 지연 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

'대항력있는임차인' 이라는 문구와 실제 '대항력 없음' 분석 간의 불일치에 대한 법률적 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, 채권자의 말소 동의 확약으로 인해 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 시장 상황에 따라 매매가 및 임대 수익률이 달라질 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

2021년 사용승인된 신축 건물이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 구래동의 상업/업무지구에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다.

가장 큰 특징은 등기부상 주택임차권(박수정, 100백만원)이 존재하나, 채권자인 한국주택금융공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다.

입지, 교통, 편의시설 측면에서 양호하며, 신도시 지역으로서 향후 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

다만, 명도 및 실제 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔 (2021년 준공)

김포한강신도시 내 상업/업무 중심지 위치

임차인 보증금 인수 부담 없음 (말소 동의 확약)

우수한 교통 접근성 (구래역 인근) 및 생활 편의시설

성장 잠재력이 있는 지역

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2025년 2월: 85,000,000원 (전용면적 약 21.273㎡)

2026년 1월: 87,000,000원 (전용면적 약 21.273㎡)

2026년 5월: 85,000,000원 (전용면적 약 21.273㎡)

최근 거래가는 약 8500만원 ~ 8700만원 수준입니다.

감정가 102,000,000원은 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

현재 시세와 권리 분석상 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 최근 거래가 상단을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 92,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 최근 시세 및 일반적인 경매 진행 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시 현장 조사 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 본 물건의 최저 입찰가는 감정가 102,000,000원부터 시작될 가능성이 높으나, 여러 차례 유찰될 경우 더 낮은 가격으로 진행될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.