나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510157 [1] 인천광역시 연수구 송도동 17-1 커낼워크 디4 (윈터) 4층402-412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""송도2동행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며 본건
인근은 동유형의 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는
지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 내 제4층 제402-412호
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 및 치장벽돌 쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로 판매시설 및 업무시설 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로 개설되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지) , 대로1류(폭 35m~40m)
(주간선도로)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)
(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 상대보호구역(2025-01-24)
((가칭)국제40초등학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2025-01-24)
((가칭)국제41중학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2025-01-24)
((가칭)국제42유치원예정지)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(송도7유치원)<
교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(인천연송초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률> , 절대보호구역(송도7유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역<
수도권정비계획법
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510157 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 물건종별: 오피스텔

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 17-1, 커낼워크 D4 (윈터) 4층 402-412호

* 용도: 오피스텔 (현재 이용 중)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층에 위치

* 건물 외벽: 세멘몰탈위 페인트 및 치장벽돌 마감

* 건물 내벽: 벽지, 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 창호

1.3. 면적 및 규모

* 토지면적: 51.17㎡ (약 15.48평)

* 토지 지분: 51.173㎡

* 건물면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

* 건물 지분: 70.251㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 225,000,000원

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""송도2동행정복지센터"" 서측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 유사한 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 특성 및 용도

* 토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 대로 1류, 대로 3류, 중로 1류 도로에 접합, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 주변에는 초등학교, 중학교, 유치원 예정지 등과 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있습니다.

* 토지 형상은 대체로 인접 필지와 등고 평탄한 가장형으로 판매시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 권리 관계

* 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 31일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 276,000,000원)입니다.

* 본 경매물건(2025타경510157)은 유에이치제십일차유동화전문이 권리자로 하여 2025년 6월 20일 임의경매가 개시되었습니다.

* 이 외 소유권 이전, 압류(연수세무서장, 국민건강보험공단) 등의 등기 사항이 있으나, 상기 근저당권 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 276,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이기성)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-20

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없습니다. 다만, '임대관계 미상'이라는 표기가 있어 실제 점유 및 명도 관련 사항은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 또는 소멸 권리

* 말소기준권리인 하나은행의 근저당권보다 후순위인 모든 권리(압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 해당 내용이 비어있는 것으로 보아 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 동향

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건 소재지(송도동 17-1) 커낼워크 D4 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 5월 3일: 71.643㎡, 3층, 21,000만원 (약 293,224원/㎡)

* 2025년 11월 28일: 132.646㎡, 5층, 41,000만원 (약 308,907원/㎡)

* 2026년 4월 1일: 135.047㎡, 5층, 47,000만원 (약 347,949원/㎡)

* 전반적으로 시세가 상승하는 추세를 보이며, 특히 2025년 이후 거래 단가가 높아졌습니다.

* 본건의 면적(70.25㎡)은 2024년 거래된 71.643㎡와 유사한 규모입니다.

4.2. 임대/매매가 추이

* 본건의 감정가 225,000,000원 (약 320,285원/㎡)은 최근 거래 사례의 평당 단가와 비교 시, 2025년 거래 가격대와 유사하거나 2026년 최고가보다는 낮은 수준입니다.

* 시세 상승 추세를 고려하면 감정가 또한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

* 커낼워크 상업지구 내에 위치하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 업무시설, 아파트 단지와 함께 복합 상권이 형성되어 있어 유동인구가 많습니다.

5.2. 교육 및 공공시설

* 인근에 송도2동행정복지센터가 위치하고 있습니다.

* 주변으로 초등학교, 중학교, 유치원 등이 예정되어 있어 교육 환경 조성 가능성이 높습니다.

* 공원 또한 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 본건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 기재되었으나, 내용이 없는 점으로 미루어 볼 때 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (추가 확인 필요)

6.2. 물건 자체 리스크

* 유동화 물건으로서, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임차인이 있으나 대항력 및 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없으나, 실제 명도 절차가 원활히 진행될지 여부는 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 주변 학교 예정지 관련 보호구역 지정은 교육 환경 조성에는 긍정적이나, 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 검토할 필요가 있습니다.

* 외부 지도 검색 등을 통해 주변 시설을 확인한 결과, 혐오시설이나 환경 저해 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 송도동의 핵심 상업 및 업무 지역인 커낼워크에 위치한 오피스텔로, 탁월한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상되며, 최근 시세 상승 추세와 함께 감정가가 책정되어 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 유동화 물건이라는 특수성은 있으나, 종합적인 분석 결과 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 송도 국제업무지구 내 중심 상권으로 풍부한 유동인구 및 임대 수요 확보 가능.

* 안정적 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리상 깨끗한 물건.

* 미래 가치 상승: 송도 지역의 지속적인 개발 및 국제도시로서의 위상 강화에 따른 시세 상승 기대.

* 합리적 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원이며, 현재 시점(2026년 10월)을 기준으로 면적(70.25㎡)에 적용할 수 있는 최근 시세 단가는 약 308,907원(2025년 11월 거래가 기준)에서 347,949원(2026년 4월 거래가 기준) 수준입니다.

이를 본건 면적에 적용하면 약 21,696만원에서 24,430만원 범위의 시가총액을 추정할 수 있습니다.

감정가(약 320,285원/㎡)는 이러한 최근 시세 범위 내에 있으며, 전반적인 시세 상승 추세를 고려할 때 경쟁 입찰이 예상됩니다.

인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하여 투자 가치를 극대화하는 것이 중요합니다.

본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

최종 입찰가는 물건의 현황, 희망 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.