나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510297 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-33 더센트로드 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""미추홀구청""북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일: 2019.12.02)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

본건은 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 ""업무시설 외 1"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510297 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-33 더센트로드 3층 304호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2019년 12월 2일

감정가: 227,000,000원

토지면적: 11.77㎡ (약 3.56평)

건물면적: 76.83㎡ (약 23.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 개요: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 3층 304호. 총 연면적 5683.69㎡, 대지 면적 671.8㎡.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "더 센트로드"에 위치하며, 미추홀구청 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 도심 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 4일자 남인천세무서장의 압류 (을구 1번 임차권등기보다 선순위)

채권 총액: 5,466,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(성 )

* 보증금: 242,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 22일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 배당신고일자: 2023년 5월 1일

* 대항력: 없음. (물건명세서 참고사항에 따라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨).

특이사항: 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경 (임차인 현황상 대항력 없으나, 특이사항에 기재된 내용으로 인한 추가 확인 필요).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 일대는 인천광역시 미추홀구의 주요 상업 및 주거 지역으로, 미추홀구청 등 공공기관과 인접하여 행정 및 생활 편의성이 높습니다.

주변에 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

더 센트로드 오피스텔은 지역 내 비교적 신축 건물로, 현대적인 상업 시설과 주거 시설이 어우러져 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 기계식 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 존재 가능성: 임차인 현황에는 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는 임차인"으로 기재되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부 및 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인으로 관련되어 있으며, 인수조건 변경 사항이 있다는 점은 거래 과정의 복잡성이나 추가적인 고려사항을 내포하고 있습니다.

폐문부재: 본건 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 이용 상태, 내부 구조, 하자 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다.

높은 총 채권액: 54억원 이상의 총 채권액은 본 물건이 다수의 채권 관계에 얽혀 있음을 시사하며, 경매 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 더 센트로드 오피스텔은 미추홀구청 인근에 위치하여 입지 조건이 양호하고, 건물 연식 또한 최신(2019년 준공)이라 상품성이 있습니다.

감정가는 2.27억원이며, 최근 유사 물건이 2.3억원에 거래된 점을 감안할 때, 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다.

다만, "대항력있는 임차인" 및 "HUG 인수조건 변경" 등 특이사항에 기재된 권리 관계 및 HUG 관련 이슈는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보이므로, 낙찰자는 소유권을 취득함과 동시에 기존의 말소 대상 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. (단, 임차인 관련 내용은 추가 확인 필요)

1.7. 투자 포인트

최신 건물: 2019년 준공으로 신축에 가까워 하자 보수 부담이 적고, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

안정적인 입지: 미추홀구청 인근 상업지역으로, 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

실거주 및 임대 수익 기대: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업자를 위한 주거 및 업무 공간으로 활용 가능하며, 임대 수익 창출이 기대됩니다.

잠재적 시세 상승: 주변 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 227,000,000원 대비 최근 유사 물건(84.9㎡)이 2025년에 230,000,000원에 거래된 이력이 있습니다.

최근 매매가와 감정가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 227,000,000원 수준 이상으로 추정됩니다.

다만, "대항력있는 임차인" 관련 특이사항 및 HUG 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크를 감안하여, 안전 마진 확보를 위한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하고, 일반적인 경매 낙찰률과 시장 상황을 종합적으로 판단할 때, 200,000,000원 에서 210,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (보수적으로는 200,000,000원, 적극적으로는 210,000,000원 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.