나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1267 [1] 인천광역시 중구 운서동 3091-13 프라임시티 3 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: EA감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 남동측 인근에 위치하는 ""프라임시티 3"" 제
4층 제405호로서, 주변은 동유형의 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하
는 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(공항철도 운서역)이 소재
하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 10층건중 제4층 제405호로서,
외벽 : 석재 및 판넬 붙임 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비, 승강기설비 및 난
방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25M의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 20M의 보행자전용
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 중
로1류(폭 20m~25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및
운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권
역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1267 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3091-13 프라임시티 3 4층 405호

용도: 오피스텔

감정가: 126,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

1.1. 물건 상세 정보

건물명: 프라임시티 3

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕

해당 층: 10층 중 4층

준공일: 2020년 3월 19일

토지면적: 5.69㎡ (약 1.72평)

건물면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

전유부분: 405호 (4층)

건축물대장상 주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 제1,2종 근린생활시설

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 운서동, 인천국제공항철도 운서역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 동유형의 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역에 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 공항철도 운서역이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 25M의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 20M의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 8일 접수된 수협은행 근저당(채권액 99,120,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 기타 권리:

* 임차인: 조재희 (보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입/확정일자 2024년 11월 19일, 배당신고일자 2025년 8월 11일, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부채권액 (말소기준 권리 포함): 99,120,000원

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다.

* 개발 잠재력: 경제자유구역 내 위치하여 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 주된 용도: 오피스텔 및 제1,2종 근린생활시설로 복합 이용되는 상권입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 공항철도 운서역 이용이 편리하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다. 롯데마트 영종도점(약 506m), GS더프레시 인천운서역점(약 224m) 등 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통 편의성: 공항철도 운서역을 통해 서울 도심 및 인천국제공항 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행될 것으로 보입니다.

* 건축물 설비: 상하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 지하주차장, 승강기, 난방시설 등 현대적인 생활 설비가 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.

* 공실 위험: 해당 지역의 오피스텔 공급량과 수요에 따라 공실 발생 가능성이 있으므로, 임대 시장 동향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 건물 노후도: 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하지만, 장기적인 관점에서 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천국제공항철도 운서역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 소형 오피스텔입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 경제자유구역 내 입지로 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 소액 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 공항철도 운서역 도보 이용 가능한 거리로 교통이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며 관리 부담이 적습니다.

* 성장 가능 지역: 인천경제자유구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 법적 위험이 낮습니다.

* 소형 면적: 19.84㎡ (약 6평)의 작은 면적으로 소액 투자 접근이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 126,000,000원

* 시세 분석:

* 주변 오피스텔 시세는 면적 및 층수에 따라 다양합니다. '프라임시티 3차' 오피스텔의 경우, 2025년 2월 실거래가 기준으로 16평(전용 6평) 타입이 1억 2600만원부터 시작하는 경매 물건이 있으며, 17평(전용 6평) 타입은 1억 3600만원부터 시작하는 경매 물건도 있습니다. 또한, 2025년 11월 기준 '프라임시티 1차' 오피스텔의 16평(전용 6평) 타입 경매 물건이 1억 1900만원부터 시작하는 사례가 있습니다.

* 임대 시세는 공급면적 45.45㎡ (13.75평)에 보증금 300만원, 월세 45만원 정도이며, 실면적 23.14㎡ (7평)의 경우 보증금 300만원, 월세 45만원으로 파악됩니다. 다른 매물 정보에서는 공급면적 57.97㎡ (17.54평)에 보증금 500만원, 월세 45만원으로, 실면적 21.44㎡ (6.49평)에 해당합니다.

* 본건은 전용면적 약 6평으로, 감정가는 126,000,000원입니다. 유사 면적의 오피스텔 경매 물건 호가가 1억 2천만원대에서 시작하는 것을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높게 형성된 것으로 보입니다.

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 본건의 감정가는 1억 2천6백만원으로, 주변 시세 및 유사 면적 오피스텔의 경매 최저가 수준을 고려할 때, 입찰가는 감정가 내외에서 형성될 가능성이 있습니다. 보증금 인수액이 없다는 점을 감안하여, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 120,000,000원에서 126,000,000원 사이를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.