나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510222 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 478-44 부림팰리스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안체육공원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 4층 402호로서
외벽 : 적벽돌 붙임
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510222 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 478-44 부림팰리스 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 34.62㎡ (약 10.47평)

토지 지분: 34.62㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 84.30㎡ (약 25.50평)

건물 지분: 84.3㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2007년

건물 구조: 철근콘크리트 구조

건물 층수: 5층 건물 중 4층

주요 시설: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설

주변 환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안체육공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

주변 환경: 주안체육공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있음.

인접 도로 상태: 남서측으로 세로의 포장도로와 접하여 차량 통행에 용이함.

주변 시설: 검색 결과, 해당 지역은 호텔, 모텔 등 숙박 시설이 다수 분포하며, 다양한 식당과 편의시설이 근거리에 위치하고 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 21일자 국민건강보험공단의 압류 (갑5).

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 을구 순위 5번 주택임차권등기(김은별, 201,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김은별)

보증금: 201,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-11

확정일자: 2022-02-07

배당신고일자: 2024-04-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. HUG가 채권자이자 임차인으로 관여되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

등기부 요약:

- 소유권 이전: 함희동(2008.05.09), 장유미(2011.06.17), 안연경(2022.04.05)

- 주택임차권: 김은별 (201,000,000원, 2024.04.15 접수, 말소 예정)

- 압류: 국민건강보험공단 (말소기준권리, 2024.03.21)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (201,000,000원, 2025.06.24 접수)

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

위치: 주안동 주거지대 내 위치하며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 주거 및 상업 활동이 혼합될 수 있는 지역임.

주변 상권: 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 인근에 생활 편의시설 및 상업 시설이 분포할 것으로 예상됨. 주안체육공원이 근접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

5. 생활정보

교통: 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호함.

편의시설: 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 존재할 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인 필요.

교육시설: 주변 학군 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요함.

주변 환경: 주안체육공원이 인접하여 여가 활동에 유리함.

6. 잠재적 리스크

불법 쓰레기 투기 문제: 주안동 일부 지역에서 불법 쓰레기 무단 투기로 인한 악취 및 위생 문제가 발생하고 있다는 검색 결과가 있음. 해당 물건지 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 주거 환경에 잠재적 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요함.

HUG 인수 조건 변경: 임차인과의 관계 및 HUG의 인수 조건 변경 사항은 경매 진행 과정 및 소유권 이전 후 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 주안체육공원 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성이 좋고, 비교적 최근인 2007년에 건축되어 건물 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 만한 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단되며, HUG 관련 임차인의 경우에도 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 주안동 일부 지역의 불법 쓰레기 투기 문제와 복잡한 토지 이용 계획은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

괜찮은 주거 입지: 주안체육공원 인접 및 편리한 교통 환경.

권리관계 명확: 인수되는 권리 없음. HUG 관련 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

상대적으로 양호한 건물 연식: 2007년 건축으로 신축급은 아니나 비교적 최근 건물.

넓은 면적: 84.30㎡의 전용면적으로, 유사 면적 대비 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 44㎡)의 다세대주택이 82,000,000원 ~ 122,000,000원에 거래된 것으로 파악됩니다. 본건의 면적(84.30㎡)은 이보다 약 1.9배 가량 넓으므로, 이를 감안하여 비례적으로 환산 시 시장 가치는 약 158,000,000원 ~ 229,700,000원으로 추정됩니다. 감정가 185,000,000원은 이 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 95% 수준인 175,750,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.