나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510258 [1] 인천광역시 서구 마전동 1024-10 부원파크빌 103동 3층 304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""완정역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 5층 건물내의 제3층 제304호로서,
(사용승인 : 2011.2.24.)
외벽 : 치장벽돌 마감 등
창호 : 새시 창호 마감 등 임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)
(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510258 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1024-10 부원파크빌 103동 3층 304호 (신주소: 인천광역시 서구 완정로45번길 43)

용도: 다세대주택 (연립주택)

건축물 사용승인일: 2011년 2월 24일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 180,000,000원

토지면적: 40.00㎡ (약 12.1평)

건물면적: 69.76㎡ (약 21.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 완정역 북서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2023년 1월 31일자 기흥세무서의 압류(갑8)입니다. 이보다 앞선 권리는 말소기준권리보다 늦은 권리들이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강민채

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-24

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 미상입니다.

* 노기현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-24

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 미상입니다.

* 한국주택금융공사 (임차인: 이지운)

보증금: 202,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-03

확정일자: 2022-04-08

배당신고일자: 2024-05-16

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 202,000,000원을 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2023-01-31 기흥세무서 압류(갑8)

소멸 예정 권리: 압류(갑9, 갑10), 강제경매개시결정(갑11) 등은 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 소멸됩니다.

인수 권리: 을구 7번 주택임차권 (이지운). 임대차보증금 202,000,000원이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 마전동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 주거 단지로서의 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2011년 2월 24일 사용승인을 받았습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

완정역이 인근에 위치하며, 주변에는 버스정류장이 있어 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

대항력 있는 임차인(이지운)이 존재하며, 보증금 202,000,000원을 인수해야 하므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 인수 리스크

가장 큰 리스크는 을구 7번 임차권의 보증금 202,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 180,000,000원보다 높은 금액이므로, 실제 매수인의 총 지출액이 매우 커질 수 있습니다.

6.3. 기타

보증금이 0원이고 대항력 없는 임차인(강민채, 노기현)은 명도 대상이 될 수 있으나, 실제 점유 여부는 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동의 역세권에 위치한 연립주택으로, 건축 연도가 비교적 최신(2011년)이라는 장점이 있습니다. 그러나 가장 결정적인 문제는 대항력 있는 임차인 이지운 씨의 보증금 202,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 물건의 감정가(180,000,000원)를 초과하며, 시세 분석 결과(약 180,000,000원)와 비교해도 매우 높은 수준입니다. 따라서, 이 물건의 낙찰가는 인수해야 할 보증금(202,000,000원)과 합산 시, 시세 대비 현저히 높아질 가능성이 높아 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 마전동, 완정역 역세권의 입지.

* 2011년식 비교적 최신 건축물의 건물 상태.

9. 예상 입찰가

본 물건은 매수인이 임차인 이지운 씨의 보증금 202,000,000원을 인수해야 하는 특수한 상황입니다.

이는 물건의 감정가 180,000,000원 및 주변 시세 분석 결과(약 180,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

따라서, 통상적인 경매 물건처럼 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

매수자가 부담해야 할 총 비용은 '(입찰가) + (202,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)'이 됩니다.

현재로서는 임차인이 배당받을 금액이 불확실하며, 만약 배당받지 못할 경우 매수인은 입찰가 외에 202,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 총 지출액이 382,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 시장 가치를 크게 벗어나는 금액입니다.

이러한 조건 하에서는 수익을 기대하기 어렵기 때문에, 보수적인 관점에서 신규 입찰을 권장하지 않습니다.

부득이하게 입찰을 고려하신다면, 매수인이 인수하는 보증금 202,000,000원을 포함한 총 지출액이 시장 가치(약 180,000,000원) 이하가 되도록 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다. 예를 들어, 50,000,000원 이하 의 매우 낮은 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 낙찰 가능성이 낮고 높은 투자 위험을 감수해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.