나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1228 [1] 인천광역시 서구 석남동 527-33 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""7호선 석남역"" 남서측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 각종 상업 및 주상용 부동산, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(7호선 석남역)이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 21m 내외의 중로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 몰탈위 페인팅마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지도배마감 등,
창호: PVC창호 등입니다.

이용상태

본건은 '근린생활시설 및 주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

[부대설비]
위생 및 급배수설비, 일부 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있습니다.

[관리상태]
본건 건물의 현상 및 관리상태는 보통시 됩니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1228 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 527-33

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,007,095,480 원 (약 20억 7백만원)

* 토지면적: 395.30㎡ (약 119.58평)

* 건물면적: 1263.18㎡ (약 382.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 도OOOOOOOO

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "7호선 석남역" 남서측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 각종 상업 및 주상용 부동산, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(7호선 석남역)이 소재하는 등 제반 교통 환경은 보통시됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부에는 소유권이전청구권가등기, 다수의 근저당권(도화3동새마을금고, 관교문학동새마을금고 등), 소유권이전(매매), 가압류(문경주), 임의경매(도화3동새마을금고) 등이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부에도 유사한 권리 내역이 확인됩니다.

* 총 채권 총액은 약 2,189,400,000원 (21억 8천 9백 40만원)으로 확인됩니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "물건명세서 참고사항"에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고만 되어 있고 구체적인 내용이 없어, 지상권 존재 여부 및 소멸 여부는 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다. (본 정보만으로는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 가능성이 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입(사업)일자 2021-11-30, 배당신고일자 2025-08-04, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 330,000원, 전입(사업)일자 2020-06-22, 배당신고일자 2025-07-08, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2020-08-03, 대항력 없음.

* 하 : 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입(사업)일자 2024-05-09, 배당신고일자 2025-09-10, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입(사업)일자 2023-11-01, 확정일자 2025-06-25, 배당신고일자 2025-07-03, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입(사업)일자 2021-07-13, 확정일자 2021-07-13, 배당신고일자 2025-09-03, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약:

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

* 등기부상 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 지상권 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 인수될 위험은 없으나, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 인천지하철 7호선 석남역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변에는 각종 상업 및 주상용 부동산, 아파트단지가 소재하고 있어 지역 내 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

* 차량 진출입이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 교통 환경은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 7호선 석남역이 근거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 다양한 편의시설이 분포할 것으로 예상되며, 주거 및 상업 기능을 겸비한 지역 특성상 생활 편의성은 양호할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 인천 서구 석남동 인근에서 폐기물 소각장 관련 화재가 발생한 적이 있으나, 본건과의 직접적인 인접성이나 혐오시설로 분류될 만한 사항은 현재 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부 채무 총액(약 21.89억 원)이 감정가(약 20.07억 원)를 초과하므로, 유찰 가능성이 있으며 최저매각가격이 조정될 수 있습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 권리 소멸 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 현장 조사 및 등기부 확인을 통한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 석남동에 위치한 근린주택으로, 지하철역 역세권이라는 장점을 가지고 있으며 주변 상업 및 주거 환경이 양호합니다.

* 다수의 채권 설정으로 인해 채무 총액이 감정가를 상회하는 상황이지만, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, 미확인된 지상권의 존재 가능성과 명도 과정에서의 변수들을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 7호선 석남역과 가까워 교통 접근성이 우수합니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택으로 복합 이용이 가능하여 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 인천 서구 지역의 개발 계획 및 도시 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대감이 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 예상 입찰가: 채무 총액이 감정가를 초과하여 유찰 시 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 2,007,095,480원입니다.

* 제공된 주변 빌라 매매 정보는 본 건의 근린주택 용도와 규모와 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보는 개별 다세대 주택 단위의 거래로 보이며, 본 건은 건물 전체에 대한 경매이므로 참고 정보로만 활용할 수 있습니다.

* 주변 빌라 시세는 약 7억 7천만 원 ~ 1억 5백만 원 수준에서 거래되고 있으나, 이는 개별 단위의 가격이며 본 건과 직접 비교하기는 어렵습니다.

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하고 있는 상황을 고려할 때, 최초 감정가 대비 낮은 가격으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

* 일반적인 낙찰률은 경매 물건의 입지, 상태, 시세, 권리관계 등에 따라 달라집니다. 본 건의 경우, 채무 부담이 크다는 점과 미확인된 권리(지상권)의 존재 가능성, 명도 위험 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하고, 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 제안: 감정가(약 20.07억 원)의 80% ~ 90% 선에서 시작하여, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이를 고려하면, 약 16억 원 ~ 18억 원 사이에서 신중한 접근이 필요할 것으로 보입니다. (이는 현장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.