나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510275 [1] 인천광역시 부평구 십정동 409-7 사랑빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""동암역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(동암역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 적별돌 치장 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 상 주택 외벽에 '사랑빌라 3차'로 표기되어 있으며, 본건 세대출입문에는 호실표시가 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510275 (1)

물건소재지: 인천광역시 부평구 십정동 409-7, 사랑빌라 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 108,000,000원

건축연도: 1994년 8월 3일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적정보

토지면적: 21.51㎡ (약 6.51평)

토지지분: 21.511㎡ (약 6.51평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

건물지분: 39.86㎡ (약 12.06평)

1.3. 채권자정보

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "동암역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역(동암역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(건축법) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함.

2.4. 인접도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경510275)을 접수한 한국주택금융공사의 권리(을구 7번, 접수일자: 2024-02-28)임.

3.2. 선순위권리및임차인현황

* 등기부상 을구 7번 권리로서 주택임차권(망)김용하의 상속인-김택수 외 1명)이 등기되어 있으며, 권리금액은 115,000,000원임.

* 전입일자: 2021-12-28

* 확정일자: 2021-12-06

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. 그러나 임차인 현황의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 법원 배당을 통해 임차 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되므로 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 판단됨.

3.3. 기타권리사항

소유권이전(갑4, 갑9, 갑10), 주택임차권(을7), 강제경매(갑11, 말소기준권리), 압류(갑12, 말소) 등의 권리 관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 우선하는 권리는 없음.

3.4. 등기부채권총액

등기부채권총액은 115,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

본건과 유사한 면적(약 39.98㎡)의 다세대주택인 "동민에이스빌(174-191)"이 2026년 7월 6일에 218,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이는 본건의 감정가(108,000,000원)보다 높은 수준으로, 지역 내 다세대주택의 매매 시세가 형성되어 있음을 시사함.

다만, 유사 면적의 "한양탑스빌(181-253)"이 2026년 7월 8일에 70,000,000원에 거래된 사례도 있어, 거래 조건이나 물건의 개별적인 상태에 따라 시세 편차가 크게 나타날 수 있음에 유의해야 함.

4.2. 건축년도 및 관리상태

본건은 1994년에 건축된 건물로, 연식에 따른 통상적인 관리 상태를 예상할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통편의시설

인근에 동암역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 주변시설

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 넓은 의미의 부평구 지역에는 산업단지가 일부 포함되어 있어 이에 대한 인지는 필요할 수 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차권인수위험

가장 큰 리스크는 을구 7번 주택임차권의 인수 가능성임. 비록 대항력은 없으나, 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 수 있다는 점은 잠재적 위험 요소임. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 법원 배당으로 전액 변제될 가능성이 높음.)

6.2. 건물표시사항

현황상 주택 외벽에 '사랑빌라 3차'로 표기되어 있으며, 본건 세대 출입문에는 호실 표시가 없어 구분 및 관리에 혼란이 발생할 수 있음.

6.3. 토지이용계획

일반상업지역으로 지정되어 있으나, 최고높이 제한 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합의견

본건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 동암역 인근에 위치하여 교통이 편리하며 주위 환경 또한 보통 수준임. 감정가는 108,000,000원이지만, 최근 유사 면적 물건의 매매가가 218,000,000원까지 형성된 사례가 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음. 그러나 을구 7번 주택임차권의 인수 가능성이라는 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 임차 보증금의 처리 방안을 명확히 확인해야 함. (법원 명세서상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적 신호임.)

8. 투자포인트

* 동암역 역세권에 위치하여 우수한 교통 접근성 보유.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우 시세 차익 실현 가능.

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요 꾸준할 것으로 예상.

9. 예상입찰가

본건은 을구 7번 주택임차권으로 인한 잠재적 인수 보증금 리스크가 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원' 기재를 고려할 때 법원 배당을 통해 임차 보증금이 전액 변제되어 매수인의 인수 부담이 없을 가능성이 높음.

이러한 판단 하에, 감정가(108,000,000원)를 기준으로 하되, 인근 유사 면적 매물 시세(218,000,000원)를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정함.

최소 입찰가: 108,000,000원 (감정가 수준)

적정 입찰가 범위: 108,000,000원 ~ 130,000,000원

본 입찰가 범위는 임차 보증금의 인수 부담이 없다는 가정하에 산정되었으며, 만약 임차 보증금 115,000,000원을 인수해야 할 경우, 총 매입 비용을 고려하여 입찰가를 현저히 낮추어야 함. (예: 총 매입 희망가 180,000,000원 가정 시, 입찰가는 65,000,000원 수준으로 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.