나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510248 [1] 인천광역시 서구 연희동 731-17 대흥하이츠빌 104동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 서곶초등학교 북측 인근에 위치하느 대흥하이츠빌
104동 1층 101호로서 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거
지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 101호로서

외벽: 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역
(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(2023-12-27){교육환경
보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659){교육환경
보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에
관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510248 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

감정가: 128,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 서구 연희동 731-17 대흥하이츠빌 104동 1층 101호

용도: 다세대주택

토지면적: 26.42㎡ (약 7.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 26.424㎡

건물지분: 59.94㎡

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2002년 (감정평가서요약 요향표 기반)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 101호

외벽: 드라이비트 마감 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 연희동 소재 서곶초등학교 북측 인근에 위치한 대흥하이츠빌 104동 1층 101호입니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 건의 등기부등본상 권리사항을 분석한 결과, 다음과 같은 권리들이 등기되어 있었습니다.

등기부채권 총액: 5,349,000,000원

말소기준권리: 남인천세무서장 압류 (2021-03-15, 갑9)

- 소유권이전: 선기영(2002-08-09), 문정화(2004-07-30), 박연숙(2019-12-24)

- 주택임차권: 한국토지주택공사 (2023-12-18, 을8) 권리금액: 125,000,000원

- 압류: 남인천세무서장(2021-03-15), 안산세무서장(2021-12-08), 동안산세무서장(2023-11-27)

- 가압류: 주택도시보증공사 (2021-12-08) 권리금액: 5,224,000,000원

- 강제경매: 서울보증보험 (2025-06-25, 갑13) 권리금액: 127,825,340원 (본건 사건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-25

* 확정일자: 2019-09-30

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 없음

* 비고:

- 본 건의 말소기준권리(2021-03-15)보다 후순위인 2023-12-18에 등기된 주택임차권(을8)은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다.

- 그러나 감정평가서 요약에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 8번 주택임차권등기"라고 명시되어 있으며, 다만 "서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2025.9.2. 제출됨"이라는 특이사항이 있습니다.

- 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 125,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 말소 동의 확약서 제출 사실을 재확인하고, 실제 말소 여부를 경매 절차 진행 시점에 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 주택임차권등기(을8)와 관련된 소멸 여부에 대한 명확한 확인이 필요하며, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 이와 관련될 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 책정되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 최종적으로는 현장 조사 및 권리변동 내역을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (2026년 1월 기준)

최근 인근 지역의 다세대주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 삼백타운(105,106)동: 2026년 1월 5일, 57.54㎡(약 17.4평), 2001년 준공, 2층, 150,000,000원 (평당 약 8.6백만원)

* 세종맨션(106동): 2026년 1월 15일, 59.38㎡(약 18.0평), 2002년 준공, 지하층, 66,000,000원 (평당 약 3.6백만원) - 지하층으로 인한 가격 차이로 판단됨.

* 연희점보주택(5,6)동: 2026년 1월 19일, 52.39㎡(약 15.8평), 1995년 준공, 1층, 131,000,000원 (평당 약 8.3백만원)

4.2. 본건과 시세 비교

본 건(대흥하이츠빌 104동 1층 101호)의 면적은 59.94㎡(약 18.1평)이며, 감정가는 128,000,000원입니다. 이는 평당 약 707만원 수준입니다.

인근 유사 면적 및 준공연도의 실거래가(평당 약 8.3백만원 ~ 8.6백만원)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준이거나 약간 낮은 편으로 평가될 수 있습니다. 특히 1층이라는 점을 감안하면 더욱 그러합니다. 다만, 세종맨션의 지하층 거래 사례와 같이 개별 물건의 상태나 층수에 따라 가격 편차가 크게 나타날 수 있습니다.

4.3. 주변 시세 전망

연희동 일대는 주거지역으로서 꾸준한 수요가 예상되며, 신축빌라 공급 및 노후 주택 재건축 가능성 등을 고려할 때 중장기적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 본 건 북측 인근에 서곶초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역을 확인한 결과, 본 건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 불확실성

* 주택임차권등기(을8)의 소멸 여부: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 명시와 "말소 동의 확약서 제출"이라는 상반된 내용으로 인해 최종적인 말소 여부 및 낙찰자 인수 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 책정되었으나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항: 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아, 해당 조건이 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 채권자인 서울보증보험(SGI)의 경매 진행 과정이나 임차권 관련 사항과 연관되었을 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2002년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 서곶초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 최근 실거래가 대비 합리적인 수준으로 평가되었으며, 주거지로서의 기본적인 입지는 갖추고 있습니다.

다만, 주택임차권등기의 말소 여부에 대한 불확실성과 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 이러한 권리관계의 잠재적 위험 요소를 철저히 분석하고, 인수 보증금이 없다는 점을 바탕으로 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 입지: 연희동 일대는 꾸준한 수요가 있는 주거지역입니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 비교적 저평가된 감정가가 책정되어 있습니다.

* 교육 및 교통 접근성: 초등학교와 버스정류장이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 추후 재건축/재개발 가능성: 노후 주택 밀집 지역으로서 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 128,000,000원입니다. 최근 인근 다세대주택의 실거래가(평당 약 8.3백만원 ~ 8.6백만원)와 본 건의 면적(약 18.1평)을 고려했을 때, 시세는 평당 약 700만원 후반대에서 800만원대 초반으로 추정됩니다.

따라서, 보수적으로 감정가 수준에서 시작하여, 권리관계 확인 결과에 따라 약간의 프리미엄을 더한 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

이는 본 건의 감정가(128,000,000원) 및 유사 물건의 실거래가(최고가 약 150,000,000원)를 종합적으로 고려한 금액이며, 최종 입찰가는 권리분석 최종 확인 결과와 현장 조사를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.