나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510252 [1] 인천광역시 서구 연희동 737-9 대성아트빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 ""서곶중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천2호선 ""아
시아드경기장역"" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 4층 403호로서,
2001년 05월 11일 사용승인되었으며,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역
(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510252 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 연희동 737-9 대성아트빌 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지 면적: 17.53㎡ (약 5.3평)

건물 면적: 41.33㎡ (약 12.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

층수: 지하 1층, 지상 4층 중 4층

사용승인일: 2001년 05월 11일 (건축 후 약 25년 경과)

전용면적: 41.33㎡ (약 12.5평)

분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적보다 약간 더 넓습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 "아시아드경기장역" 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

북측 및 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역

지구단위계획구역(연희1,2구획정리)

도로(접합)

가축사육제한구역

상대보호구역

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약 상 다수의 소유권 이전, 압류, 강제경매 등기 기록이 확인됩니다.

말소 기준 권리: 갑9 (남인천세무서장 압류, 2021.03.12 접수)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자: 장 )

보증금: 87,000,000원

전입일자: 2019년 05월 02일

확정일자: 2019년 04월 11일

권리분석 상 '대항력 없음'으로 판단되며, 물건명세서에 "을구 순위 9번 주택임차권등기"는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 임차인의 보증금 87,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

'SGI 인수조건 변경'은 주택임차권 등기의 말소 동의와 관련된 조건으로 추정됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

갑9 (남인천세무서장 압류, 2021.03.12 접수)

본 물건의 강제경매개시결정등기(갑12, 2025.06.25 접수)는 말소 기준 권리보다 늦으므로, 경매 절차에 따라 선순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 연희동 733-5번지 57.54㎡ (2층) 삼백타운: 150,000,000원

* 2026년 1월, 연희동 745-10번지 59.38㎡ (지하층) 세종맨션: 66,000,000원

* 2026년 1월, 연희동 688번지 52.39㎡ (1층) 연희점보주택: 131,000,000원

4.2. 시세 분석 및 비교

본 건의 건물 면적은 41.33㎡ (약 12.5평)으로, 제공된 최근 매매 사례들의 전용면적(57.54㎡, 59.38㎡, 52.39㎡) 대비 작은 편입니다.

동일 연식(2001년)의 삼백타운(733-5번지, 57.54㎡) 매매가 150,000,000원을 고려할 때, 본 건의 면적을 감안하면 시세는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

세종맨션(745-10번지, 59.38㎡)의 66,000,000원 거래가는 특수한 상황(예: 지하층, 낮은 층수, 내부 상태 등)이 반영된 것으로 보이며, 이를 일반적인 시세로 보기는 어렵습니다.

감정가 94,000,000원은 최근 시세 범위를 고려할 때 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크 (임차인)

제공된 정보상 임차인은 매각으로 인해 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다만, '대항력있는 임차인' 표기와 '주택임차권등기' 기록은 주의가 필요하며, 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

현재까지의 조사로 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

향후 건축물 용도 제한, 도시계획 변경, 재개발, 재건축 등 영향 검토가 필요합니다.

'가축사육제한구역' 지정으로 인해 향후 가축 관련 시설 설립은 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 무난한 편입니다.

권리 관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 임차인 관련 특이사항에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

건물 면적이 유사 사례 대비 작은 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 저평가된 것으로 판단됩니다.

권리 관계 명확: 말소 기준 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

정비된 주거 지역: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본 건의 면적(41.33㎡)을 고려한 예상 시세 범위는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 수준입니다.

권리 인수 금액: 0원

수익률, 명도 비용, 취득세, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건은 감정가가 시세보다 낮으므로, 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.