나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510216 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층801호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""염골근린공원"" 남측에 위치한 제이케이루체스타지식산업센터 제8층 제801호로서 인근은 공장 및 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 8층 801호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.05.04)
외벽 : 커튼월, 오르타르위 페인팅 마감, 석재 마감 등.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공장, 오피스텔

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 공장 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건필지 남동측 광로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호)
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510216 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층801호

용도: 지식산업센터

감정가: 106,000,000원

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물지분: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, "염골근린공원" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 산업단지 및 상업지역의 특성을 보입니다. 차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다만, 일부 후기에서는 공장지대 특성상 창문을 열기 어렵거나 주변에서 좋지 않은 냄새가 날 수 있다는 점이 언급되었습니다. 또한, 지역 자체가 약간 고립된 느낌을 줄 수 있다는 의견도 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 인천지방법원의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2025타경510216)입니다. 등기부등본 상 을구 1번으로 양승호 씨의 주택임차권(보증금 116,000,000원)이 등기되어 있으나, 해당 임차권은 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있습니다 [cite:collect] . 그러나 물건명세서 상에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 1번 주택임차권등기가 언급되며, 한국주택금융공사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 복합적인 검토가 필요합니다. 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 보고되었습니다. HF 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 관련 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

소재지가 지식산업센터인 점을 감안할 때, 본 물건은 주로 업무 및 산업 활동을 위한 공간으로 활용될 가능성이 높습니다. 주변에 공장 및 근린생활시설이 형성되어 있어, 관련 업종 종사자들의 수요를 기대할 수 있습니다. 오피스텔 용도로도 이용 가능하여 주거 수요도 일부 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 "염골근린공원"과 가까워 녹지 공간을 이용할 수 있습니다. 또한, 건물 내 또는 인근에 기본적인 편의시설(편의점, 카페 등)이 갖추어져 있을 가능성이 있습니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 주요 교통망 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차권과 관련된 복합적인 권리관계입니다. 등기부상 말소된 임차권이 물건명세서 상에서는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되면서도 '말소 동의 확약서 제출'이라는 상반된 정보가 혼재되어 있어, 실제 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 임차인의 '대항력 없음' 정보와 '인수 보증금 0원'이라는 점은 긍정적이나, 해당 확약서의 효력 및 처리 과정에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항도 낙찰 후 인수 또는 처리 과정에서 예상치 못한 조건이 발생할 수 있음을 시사합니다. 산업단지 인근의 특성상 소음이나 악취 등의 환경적 요인도 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 사용승인)된 지식산업센터로, 면적 대비 비교적 높은 감정가를 형성하고 있습니다. 입지적으로는 산업단지 내에 위치하여 관련 업종의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 등기부 및 물건명세서 상 임차권 관련 정보의 불확실성과 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하는 등 권리 분석 및 인수 조건에 대한 철저한 검토가 요구됩니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 양호한 컨디션 기대 가능.

* 인천 남동공단 인근의 산업단지 내 위치로 관련 업종 종사자 대상 임대 수익 가능성.

* '인수 보증금 0원'으로 잔금 납부 및 명도 진행 시 예상보다 낮은 실투자금 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가(106,000,000원)를 기준으로 물건의 현재 시장 가치, 권리 분석상 예상되는 추가 비용(명도비, 임차권 관련 처리 비용 등), 그리고 본건의 잠재적 리스크(임차권 복합 문제, HF 인수조건 변경 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 임차권 관련 불확실성이 해소되는 정도에 따라 입찰가의 판단이 달라질 수 있습니다. 또한, 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 다각적으로 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.