나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510143 [1] 인천광역시 남동구 구월동 201-27 더그린즈 6층 601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하는 ""구월여자중학교"" 북동측인근의 ""더그린즈"" 6층 601호로서 주위는 주거용부동산, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 및 주상지대인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측으로 접한 소로를 통하여 간선도(인주대로 등)에 연계되며 인근에 인천지하철 예술회관역, 버스정류장 등이 소재하는 바 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층건내 6층 601호로서
외벽: 드라이비트 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2014.10.08.

이용상태

도시형생활주택(원룸형다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 도시가스공급설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형의 토지로서 공동주택, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
(등기사항전부증명서에 주택임차권 등기가 되어있는 바 참조 요망됨.)

물건 비고

도시형생활주택(원룸형다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2025타경510143 (1)

• 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 201-27, 더그린즈 6층 601호

• 용도: 도시형생활주택 (원룸형 다세대주택)

• 건물면적: 43.71㎡ (약 13.23평)

• 토지면적: 18.84㎡ (약 5.70평)

• 감정가: 190,000,000원

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 봉OO

• 준공일: 2014년 10월 8일

1.1. 입지조건

• 위치: 인천광역시 남동구 구월동에 소재하는 "구월여자중학교" 북동측 인근 "더그린즈" 6층 601호입니다.

• 주변 환경: 주거용 부동산, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 및 주상 복합 지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

• 교통: 남측으로 소로에 접해 있으며, 간선도로(인주대로 등)와 연계됩니다. 인천지하철 예술회관역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

• 토지 이용 계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2025년 06월 24일 접수된 봉선화 명의의 강제경매개시결정 (인천지방법원 2025타경510143) 입니다.

• 주요 권리 내역:

* 선순위 임차권 (을구 5번): 봉선화 명의의 주택임차권 등기가 존재합니다.

* 보증금: 190,000,000원

* 전입일자: 2022년 06월 13일

* 확정일자: 2022년 03월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 본 건의 경우 임차인 봉선화가 채권자로서 경매를 신청하였고, 임차보증금과 채권액이 190,000,000원으로 일치하므로 보증금 전액이 배당을 통해 변제될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

• 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2014-10-13

* 소유권 이전: 2014-11-07 (한아름)

* 공유자 지분 이전: 2022-07-04 (김길상)

* 주택임차권: 2024-08-12 (봉선화, 190,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매: 2025-06-24 (봉선화, 190,000,000원, 말소기준권리)

• 채권 총액: 190,000,000원 (말소기준권리인 봉선화 강제경매 채권액 기준)

1.3. 상권분석

• 인근 지역: 주거용 부동산, 오피스텔 등이 혼재하는 상주 및 주상 복합 지역입니다.

• 유사 물건 시세 (참고용):

* 제공된 최근 매매/전월세 정보는 '예랑빌라(B동)', '경인빌라(가동)', '신세계빌라' 등 주변의 다른 다세대 주택 사례입니다.

* '예랑빌라(B동)' (1990년식, 39.82㎡) 2026년 3월 4,500만원 거래. (약 113만원/㎡)

* '경인빌라(가동)' (1989년식, 38.25㎡) 2026년 3월 5,000만원 거래. (약 131만원/㎡)

* '신세계빌라' (2001년식, 49.82㎡) 2026년 3월 8,500만원 거래. (약 171만원/㎡)

• 분석: 본 물건은 2014년 준공되어 비교 대상 빌라들(1989년~2001년식)보다 신축에 해당합니다. '더그린즈'라는 건물명과 신축 연식 등을 고려할 때, 비교 대상 빌라들의 시세보다는 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 비교 대상 물건들이 '더그린즈'와 동일한 단지나 건물이 아니므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

• 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 7층 건물 내 6층 601호입니다.

• 사용승인일: 2014년 10월 8일입니다.

• 내외부 마감: 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

• 내부 이용 상태: 도시형생활주택(원룸형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

• 설비: 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 도시가스 공급 설비 등이 갖추어져 있습니다.

• 면적:

* 전용면적: 43.71㎡ (약 13.23평)

* 분양면적: 제공된 정보 내에서 특정 호실(601호)의 정확한 분양면적 정보는 부재합니다. 건물 전체 면적(총면적 1116㎡, 12개 호실)을 기준으로 평균하면 약 93㎡로 추정되나, 이는 정확한 수치가 아님을 유의해야 합니다.

• 주변 편의시설: 인천지하철 예술회관역 및 다수의 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 상업 및 주거 기능이 발달한 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인: 보증금 190,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (단, 본건에서는 임차인과 채권자가 동일인으로 보증금 전액 변제 가능성이 높아 인수 위험은 제한적입니다.)

• 도시형생활주택(원룸형 다세대주택): 일반 아파트와 달리 관리 규약, 주차, 부대시설 등에서 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 매도 시 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

• 토지 이용 제한: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

• 주변 혐오시설: 현장 조사 및 관련 정보를 종합한 결과, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 도시형생활주택(원룸형 다세대주택)으로, 2014년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 인천지하철 예술회관역 인근 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재하여 생활 여건이 양호합니다. 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 임차인과 채권자가 동일인으로 보증금 전액이 회수될 가능성이 높아 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 감정가는 190,000,000원으로 책정되었으며, 이는 임차인 보증금과 일치합니다. 주변 유사 연식 빌라 시세와는 다소 차이가 있으나, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단될 여지가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 원룸형으로 1인 가구 또는 소형 임대 사업에 적합합니다.

* 우수한 역세권 입지: 인천지하철 예술회관역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 시내 접근성이 좋습니다.

* 낮은 임차인 인수 리스크: 임차인이 채권자이며 보증금과 채권액이 일치하여, 임차보증금 인수 위험이 거의 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 구월동 지역은 업무 및 상업, 주거 기능이 발달하여 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 임차인 보증금: 190,000,000원 (채권자 동일인으로 배당을 통한 전액 회수 예상, 매수인이 인수할 보증금 0원)

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 빌라들의 시세는 ㎡당 약 113만원~171만원 수준으로, 본건의 43.71㎡ 기준으로는 5천만원~7천만원대에 해당합니다. 그러나 본건은 2014년 준공으로 훨씬 신축이며, 감정가는 190,000,000원(㎡당 약 435만원)으로 책정되어 있습니다. 이는 감정평가사가 신축 연식, 입지, 건물 특성 등을 종합적으로 고려한 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 권리상 인수 부담이 없고, 채권자 겸 임차인의 보증금 회수가 확실시된다는 점을 고려하면, 감정가 수준인 190,000,000원 이하로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 제공된 주변 시세와 감정가 간의 괴리가 존재하므로, 현장 방문을 통해 건물의 상태, 실제 임대료 수준, 공실 여부 등을 철저히 조사하고, 본건만의 경쟁력(신축, 입지, 임대수익률 등)을 파악한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 수익률 분석 및 시장 상황에 따라 감정가 수준인 190,000,000원까지도 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.