나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510208 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 8층805호 오피스텔 경매

인천광역시 미추홀구 장천로94번길 21, 101동 8층805호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경510208(인천지방법원 경매5계). 감정가 278,000,000원, 최저가 194,600,000원. 매각기일은 2026-11-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 510208 [1]
소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 8층805호
도로명주소	인천광역시 미추홀구 장천로94번길 21, 101동 8층805호
용도	집합건물
매각기일	2026.11.13
관할법원	인천지방법원 경매5계 (032-860-1605(구내:1605))
이용제한	준주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), (저촉)상대보호구역, 상대보호구역

인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 8층805호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	16.34㎡ (4.94평)
건물면적	59.01㎡ (17.85평)

금액

감정가	278,000,000원
최저가	194,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	19,460,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.12	278,000,000원	유찰
2차	2026.11.13	194,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 일반주택, 공동주택, 공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층중 8층 805호로서
외벽 : 시멘트볼탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.
이용상태: 오피스텔임.
설비내역: 위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지시설, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 부정형의 업무시설(오피스텔)건물부지로 인접도로와 대체로 등고함.
인접 도로상태등: 본건 토지의 서측 및 북측으로 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 맟 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 건축법 제2조 제1항
제11호나목에 따른 도로(도로입부포함)임.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510208 (1)

감정가: 278,000,000원

채권자: 한OOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 8층805호

용도: 오피스텔 (업무시설 및 공동주택)

토지면적: 16.34㎡ (약 4.94평)

건물면적: 59.01㎡ (약 17.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 일반주택, 공동주택, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 중 8층에 위치한 805호입니다. 외벽은 시멘트볼탈위 페인트 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감되었습니다. 위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지시설, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

토지는 대체로 부정형의 업무시설(오피스텔) 건물부지로 인접 도로와 대체로 등고합니다. 본건 토지의 서측 및 북측으로 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로(도로입부포함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 송백규

보증금: 35,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업자등록일자): 2024-10-25

확정일자: 2024-10-25

배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 없을 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 을2 근저당권 (한국양봉농업협동조합, 229,200,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 임의경매 등.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 없음)

3.3. 등기부요약

집합건물 등기부상 소유권이전, 근저당권, 임의경매 등의 내용이 있습니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 229,200,000원

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 숭의초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 일반주택, 공동주택, 공원 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

4.2. 오피스텔 이용 현황

건축물대장상 용도는 업무시설 및 공동주택으로 표기되어 있으며, 14층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다. 건물 내에는 총 80호가 있으며, 이는 오피스텔 및 기타 업무 시설로 활용되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 숭의초등학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: (검색 결과에 구체적인 편의시설 정보 부족)

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 14층 중 8층

* 면적: 전용면적 약 17.85평 (59.01㎡)

* 설비: 위생, 개별난방, 자동화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 송백규 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 35,000,000원에 대한 법적 인수 의무는 없습니다. 다만, 배당 여부에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있습니다.

6.2. 권리관계

등기부상 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로, 인수되는 부담은 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 숭의초등학교가 위치하나, 혐오시설에 대한 별도 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 2020년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 숭의초등학교 남측 인근에 자리하고 있으며, 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다. 권리분석상 인수되는 권리 없이 깨끗하며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 7,800만원으로 책정되었으며, 실제 시세와 비교하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 인천 미추홀구 중심부 위치, 교통 및 생활 편의성 양호

* 권리관계 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없음

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 278,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 및 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시점에서 유사한 면적과 조건의 오피스텔 매매 시세는 대략 2억 5,000만원 ~ 2억 8,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시세 변동 및 낙찰 경쟁률을 고려하여 2억 6,000만원 ~ 2억 7,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 단, 실제 입찰 전에는 최근 시세 동향 및 유사 물건의 낙찰가율을 재확인하는 것이 필수적입니다.1. 물건 기본정보