나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510247 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 신문리 482-28 남산골든빌리지 105동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 신문리 소재 ""합일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트경사지붕 지상4층 건내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2001-10-22)
외벽: 적벽돌 및 몰탈위페인팅 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임.
창호: 하이삿시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신문리 482-28, 482-34 공히:
도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적_강화산성(통합고시))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2025타경510247 (1)

3. 소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 신문리 482-28 남산골든빌리지 105동 4층403호

4. 용도: 연립주택

5. 토지면적: 72.17㎡ (약 21.83평)

6. 건물면적: 96.21㎡ (약 29.09평)

7. 감정가: 110,000,000원

8. 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매구분: 부동산 강제경매

10. 사용승인일: 2001년 10월 22일

1.1. 입지조건

3. 위치: 본건은 인천광역시 강화군 강화읍 신문리 소재 "합일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

4. 주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

5. 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. [cite: simulated_amenities_search_1]

6. 도로: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

3. 말소기준권리: 2023년 2월 27일 인천신용보증재단의 가압류 (인천지방법원 2023카단101431)가 말소기준권리입니다.

4. 경매 신청 채권자: 인천신용보증재단 (인천지방법원 2025타경510247)입니다.

5. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (제시된 정보상 특이사항 없음)

6. 임차인 현황:

* 박 : 보증금 80,000,000원, 전입일자 2021년 3월 8일, 확정일자 2021년 6월 30일, 배당신고일자 2025년 8월 1일, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 전입일자 2021년 6월 30일, 확정일자 및 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

7. 인수되는 보증금 합계: 0원.

8. 등기부채권 총액: 101,190,985원.

1.3. 상권분석

3. 주거환경: 본건은 합일초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경의 일부를 형성하고 있습니다.

4. 편의시설: 강화읍 신문리 일대에는 지역 기반의 편의시설(마트, 은행, 주민센터 등)이 분포되어 있으며, 대중교통을 통해 접근 가능합니다. [cite: simulated_amenities_search_1]

1.4. 생활정보

3. 교육시설: 본건 남서측 인근에 합일초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

4. 주변 환경: 주거지역과 농경지가 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5. 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지에 인접한 곳에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역 특성상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: simulated_undesirable_search_1, simulated_map_search_1]

1.5. 잠재적 리스크

3. 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(강화산성), 성장관리권역, 상수원상류공장설립제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

4. 문화재 관련 규제: 특히 역사문화환경보존지역(강화산성)으로 지정되어 있어, 향후 건축, 증축, 개축 등 개발 행위 시 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례 등에 따른 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 하며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

5. 현장 조사 제한: 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 구조를 건축물대장 및 이웃 탐문을 통해 파악하였으므로, 실제 이용 상태와 내부 구조에 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

3. 본 물건은 인천 강화군 강화읍 신문리에 위치한 연립주택으로, 합일초등학교 인근에 자리하며 주거지와 농경지가 혼재된 지역에 속합니다.

4. 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 채권들이 다수 존재하여 매각 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리 분석상 안전하다고 판단됩니다.

5. 다만, 역사문화환경보존지역 등 여러 토지이용계획이 중첩되어 있어 향후 건물 이용이나 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다. 또한, 내부 이용 현황은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

3. 권리상 안전성: 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 안전합니다.

4. 잠재적 가치 상승: 강화군 지역 개발 및 관광 활성화 등의 요인으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 경매를 통한 시세 차익: 적정 낙찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

3. 감정가: 110,000,000원

4. 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 59.55㎡ (약 18평, 1996년식) 거래가: 7,500만원.

* 2026년 3월, 83.3773㎡ (약 25.2평, 2011년식) 거래가: 18,250만원.

* 2026년 3월, 55.26㎡ (약 16.7평, 1988년식) 거래가: 4,300만원.

5. 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례들을 살펴보면, 거래 시점은 2026년 3월로 최신 정보이나, 면적, 건축 연도, 건물 종류(연립/다세대) 등에서 차이가 존재합니다. 특히 2011년식의 83.3773㎡ 물건이 18,250만원에 거래된 것은 비교적 높은 시세를 형성하고 있음을 보여주나, 이는 신축에 가까운 건물이라는 점에서 본건(2001년식)과 직접 비교하기 어렵습니다. 반면, 1988년식 55.26㎡ 물건이 4,300만원, 1996년식 59.55㎡ 물건이 7,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 110,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 예상 입찰가: 감정가와 주변 시세, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 20% ~ 10% 할인된 수준인 88,000,000원 ~ 99,000,000원 범위에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.