나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71877 [1] 경기도 가평군 북면 백둔리 434 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 북면 백둔리 소재 "백둔리마을회관" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 및 도보로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 주변의 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

◆기호(1,3,8,9,11,12,13,15,) : 남하향 경사지를 거의 평탄하게 부지조성한 부정형의 토지 로서 일단으로 수개호의 단독주택(펜션) 건부지로 이용중임. ◆기호(16) : 남동하향 경사를 이루는 삼각형의 토지로서 현황 "도로"임.

인접 도로상태

◆기호(1,3,8,9,11,12,13,15,16) : 본건 단지내 도로 및 북동측 노폭 약 4미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

◆기호(1,3,8,9,11,12,13,15,16) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물 개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(16) 토지는 공부상지목은 "전"이나 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

◆기호(2,4,5,6) : 단독주택 2층, -구조 : 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 2층 건물로서, -외벽 : 인조석붙임 등 마감 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 -창호 : 샷시창호임. ◆기호(7) : 제1종근생 및 단독주택 2층, -구조 : 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 2층 건물로서, -외벽 : 인조석 및 목재 붙임 등 마감 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 -창호 : 샷시창호임. ◆기호(10) : 단독주택 단층, -구조 : 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 단층 건물로서, -외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 -창호 : 샷시창호임. ◆기호(10) : 부속건물 창고 단층, -구조 : 경량철골구조 평지붕(경량철골구조) 단층 건물로서, -외벽 : 사이딩 등 마감 -창호 : 샷시창호임. ◆기호(14) : 단독주택 2층, -구조 : 일반철골구조 및 경량철골구조 경사지붕(경량철골구조) 2층 건물로서, -외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

◆기호(2,4,5,6,7,10-단독주택,14) : 단독주택(펜션)으로 이용중임. ◆기호(10-부속건물) : 창고로 이용중임. (세부 이용상황은 후첨 "건물개황도" 등 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물 개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉠~㉭, ㉮~㉰,ⓐ~ⓔ) 포함
2. 목록16번은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있다는 사실조회 회신 있음
3. 목록1,3,8,9,11,12,13,15번은 단독주택(휴블레스펜션)의 건부지로 이용중이고, 목록16번은 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71877 (1)

소재지: 경기도 가평군 북면 백둔리 434

용도: 단독주택 (펜션 용도 활용)

감정가: 2,183,147,080원

토지 면적: 2817.00㎡ (약 852.29평)

건물 면적: 794.14㎡ (약 240.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

건축물 정보 요약 (JSON 분석):

* 주요 건물: 총 5개 필지에 복수의 단독주택 및 부속건물이 존재합니다.

* 주요 건물 면적: 제공된 JSON 정보에 따르면, 주요 건물들의 총 면적은 약 808.44㎡ (244.57평)로, 제공된 총 건물 면적 794.14㎡와 유사합니다. (주요 건물 면적 합계: (2) 228.16㎡, (4) 286.31㎡, (10) 131.42㎡ + 부속 14.3㎡, (14) 148.25㎡)

* 건축 구조: 철근콘크리트, 일반철골구조 등 다양하게 사용되었습니다.

* 주 용도: 단독주택으로, 펜션으로 활용되고 있습니다.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 가평군 북면 백둔리 "백둔리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 및 도보로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 주변 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 11일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을31)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 토지 등기부 요약: 다수의 소유권 이전, 근저당, 가처분, 압류, 임의경매 기록이 있으나, 모두 말소기준권리 이후의 권리이거나 말소될 예정입니다. 최종 소유권자는 이민수 씨로 파악됩니다.

* 건물 등기부 요약: 소유권 보존 후 소유권 이전, 근저당, 가처분, 임의경매 등의 기록이 있으나, 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도로 명시된 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 가평군 북면 백둔리 일대는 주로 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어, 관광 및 휴양 목적의 상권이 형성되어 있습니다.

* 상업 시설이 밀집한 지역이라기보다는 자연 친화적인 환경을 기반으로 한 숙박업 및 관련 서비스업이 발달한 지역으로 분석됩니다.

* 본건이 펜션으로 이용되고 있다는 점을 감안할 때, 주변 유사 펜션의 운영 현황 및 수익률 분석이 중요합니다. 인근에서 '캠핑빌', '연인산다목적캠핑장', '백허그캠핑장' 등 캠핑 및 숙박 시설이 다수 운영되고 있습니다. 또한, 펜션 매물 정보도 간헐적으로 확인됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 혐오시설은 검색 결과에서 파악되지 않았습니다. 다만, 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의시설은 읍내 또는 인근 시가지로 이동해야 할 수 있습니다. 연인산도립공원, 백둔천 계곡 등 자연 친화적인 관광 자원이 인접해 있습니다.

* 주변 환경: 아름다운 자연 경관을 갖춘 지역으로, 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 16번 토지(현황 도로)는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 원상회복 명령 가능성: 목록 16번 토지의 현황(도로) 이용과 관련하여 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 목록 16번 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서상 명시된 제시외 건물들이 일괄 매각에 포함됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확하여, 실제 점유 관계 확인 및 향후 임대차 관련 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 가평군 북면 백둔리에 위치한 대규모 토지(약 852평)와 그 위에 건축된 단독주택(펜션, 약 240평)으로서, 풍부한 자연 환경 속에서의 휴양 및 숙박 시설로 활용 가치가 높습니다.

* 특히, 목록 16번 토지와 관련된 농지취득자격증명 의무 및 지목과 현황 불일치, 그리고 원상회복 명령 가능성 등 법적 쟁점을 반드시 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

* 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 기준으로 모두 소멸될 예정이어서 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 규모의 토지와 건축물을 현재 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 가평 지역의 관광 수요와 자연 환경을 고려할 때, 펜션 사업 등 수익형 부동산으로의 개발 잠재력이 충분합니다.

* 유찰 가능성이 존재하므로, 시세 대비 저가 매수를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,183,147,080원

* 토지 면적: 2817.00㎡ (약 852.29평)

* 건물 면적: 794.14㎡ (약 240.22평)

* 시세 분석:

* 본 물건의 위치(가평군 북면 백둔리)와 유사한 규모의 펜션 또는 대형 단독주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 지역의 토지 시세는 평당 약 100만원에서 300만원 이상으로 다양하게 형성되어 있습니다. 펜션 건물의 가치는 시설 상태, 수익률 등에 따라 크게 달라집니다.

* 본건의 감정가는 토지 평당 약 256만원, 건물 평당 약 908만원 수준으로 책정되었습니다.

* 다수의 펜션 및 캠핑장 관련 매물이 가평 지역에 나와 있으며, 가격대는 수억 원부터 수십억 원까지 다양합니다. 예를 들어, 경기도 가평군 북면 백둔리 소재 토지 826㎡(약 250평)에 건물 197.18㎡(약 60평) 규모의 펜션이 6개 객실을 갖추고 2011년에 건축되었음에도 불구하고 약 3억원대 후반에서 6억원대까지 매물로 나와 있습니다. 또한, 491평의 토지에 78평 건물 규모의 펜션은 6억 5천만원에 매물로 나왔습니다. 다른 펜션 매물의 경우, 1,200평 부지에 글램핑장 10동이 15억원에, 830평 부지에 글램핑 8동, 관리동, 수영장을 갖춘 곳이 19억원에 매물로 나와 있습니다.

* 본 건은 감정가가 21.8억원으로, 이는 주변 유사 사례 대비 상당히 높은 편임을 감안해야 합니다.

* 농지취득자격증명 관련 문제, 현황 도로 사용에 따른 원상회복 가능성 등 잠재적 리스크 요소를 고려하면, 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 1차 입찰 시 감정가(21.8억원)에서 유찰될 가능성이 높다고 판단됩니다.

* 2차 입찰 시에는 감정가의 70~80% 수준인 약 15억원 ~ 17.5억원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 이는 제시된 정보를 바탕으로 한 잠정적인 예상가이며, 실제 현장 조사, 건축물 상태, 주변 시세에 대한 추가적인 정밀 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.