나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2412 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 875 신창현풍림아이원1차 107동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 '차산초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층내 제9층 제901호로서
(사용승인일 : 2009.07.02)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조 바람.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로로부터 북측으로 왕복2차선의 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로) (접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2012-11-29)(차산초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터300미터의이내의지역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2412 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 875 신창현풍림아이원1차 107동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 3억 5,700만원

토지 면적: 64.68㎡ (약 19.57평)

토지 지분: 64.6804㎡ (약 19.57평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.991㎡ (약 25.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

사용승인일: 2009년 07월 02일

건물 규모: 총 15층 중 9층, 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리에 위치하며, '차산초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 영남건설주식회사 (2009-08-28)

* 소유권 이전: 고선미 외 1명 (2009-09-25)

* 소유권 이전 (매매): 박수연 (2017-01-10)

* 근저당권: 삼성생명보험주식회사 (2020-11-04, 말소기준권리, 219,450,000원)

* 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 존재했으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 최종 임의경매 개시 결정권자: 신한은행 (2025-01-17), 삼성생명보험주식회사 (2025-07-11) (모두 말소 처리됨)

* 말소기준권리: 2020년 11월 4일 삼성생명보험주식회사 근저당권 (을9)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 기재되지 않아 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 임대 여부는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다. 단지 내 상가 및 인근 상가 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 탐색 결과, 본건 아파트 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재하여, 해당 지역의 환경 보전 노력이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 주차: 총 503대 주차 가능 (지하 자동 주차 305대, 지상 자동 주차 198대). 전기차 충전기는 지상 3대, 지하 8대 설치되어 있습니다.

* 난방/설비: 도시가스 보일러에 의한 난방, 급배수 및 위생설비, 화재탐지/경보설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 본 건은 중복사건으로 등록되어 있으며, 유동화 물건의 특성을 가지고 있어 복잡한 권리관계나 절차상 변동 가능성을 내포합니다.

* 임대 여부 미상: 현재 임차인이 있는지 여부와 보증금/월세 정보가 명확하지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2009년식으로 준공된 지 15년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 아파트로, 실거주 및 투자 가치를 동시에 고려할 수 있습니다. 최근 매매가는 감정가 대비 낮은 수준을 형성하고 있으며, 권리관계는 대부분 말소되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성과 임대 여부 미상이라는 점은 명도 과정이나 최종 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 매매 사례 대비 낮은 감정가: 감정가(3억 5,700만원) 대비 최근 매매 사례 평균가(약 3억 667만원)는 약 15% 이상 낮아, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 전월세 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 대부분 권리 말소: 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 18일: 30,500만원 (84.991㎡)

* 2026년 6월 12일: 30,000만원 (84.991㎡)

* 2026년 6월 2일: 31,500만원 (84.991㎡)

* 최근 3건 매매 평균가: 약 30,667만원

* 평균 거래 면적: 84.991㎡ (약 25.71평)

* 평균 거래가 (평당): 약 119만원/평 (30,667만원 / 25.71평)

* 감정가: 35,700만원

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 시세 평균가(30,667만원)와 감정가(35,700만원) 사이에서 낙찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 본 물건은 중복사건, 유동화물건이라는 특성이 있고, 임대 여부 미상으로 인한 명도 부담을 고려해야 합니다.

* 또한, 실거래가는 층수, 향, 상태 등에 따라 편차가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시세 평균가보다 약간 낮은 수준에서 접근하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 3억 0,000만원 ~ 3억 2,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 입찰 전 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 법률 전문가와 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.