나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71872 [1] 경기도 가평군 상면 덕현리 산63-127 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 상면 덕현리 소재 ""내시골"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 어려우며, 노선버스정류장까지의 거리 등을 감안하면 대중교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

급경사 장방형으로 자연림 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

현황 자연림 상태이고 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71872 (1)

소재지: 경기도 가평군 상면 덕현리 산63-127

용도: 임야

감정가: 23,796,000원

토지면적: 661.00㎡ (약 200평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

주의사항: 현황 자연림 상태이며 맹지임

2. 입지조건

본건은 경기도 가평군 상면 덕현리 소재 "내시골" 북측 인근에 위치하며, 주변은 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 진입이 어려우며, 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용이 매우 불편합니다.

토지는 급경사의 장방형이며 현재 자연림 상태입니다.

인접 도로와의 접면이 없어 맹지이며, 차량 진입이 불가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있어 다양한 개발행위에 엄격한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 없음 (임차인 인수 보증금 합계 0원)

말소기준권리: 신용보증기금 가압류 (2019.08.08. 접수, 금346,500,000원)

등기부상 주요 권리 내역:

* 2007.07.27: 공유자 전원 지분 이전

* 2007.12.14: 공유물 분할

* 2019.08.08: 신용보증기금 가압류 (말소기준권리)

* 2021.04.12: 오영훈 소유권이전청구권가등기 (매매예약)

* 2025.06.19: 임경선 강제경매 개시결정 (본건 경매 사건)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 이는 추후 소유자가 인수해야 할 권리이므로 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 346,500,000원

4. 상권분석

본건은 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 전원 지역에 위치합니다.

주변에 상업시설이나 편의시설이 밀집한 상권과는 거리가 멀어 투자 가치가 높은 상권으로 보기 어렵습니다.

향후 개발 가능성은 제한적입니다.

5. 생활정보

차량 접근성이 매우 낮고 대중교통 이용이 불편하여 생활 편의성은 떨어집니다.

주변 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 전원 지역의 특성상 도시 지역 대비 편의시설 이용이 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 토지 이용 및 건축 시 가장 큰 제약 요인으로, 통행로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

급경사: 토지의 활용도를 저하시키며, 개발 시 추가적인 공사비가 발생할 수 있습니다.

접근성 부족: 차량 진입 및 대중교통 이용이 어려워 물류 이동 및 방문객 접근에 상당한 제약이 있습니다.

개발 규제: 도시지역 내 자연녹지, 준보전산지, 수도권정비계획법, 수질보전특별대책지역 등 다수의 개발 제한 구역으로 묶여 있어 건축 및 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

미소멸 권리 (지상권): 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우, 해당 지상권으로 인한 이용 제한 또는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군의 전원 지역에 위치한 임야로, 맹지, 급경사, 낮은 접근성, 복합적인 개발 규제 등의 심각한 제약 요소를 다수 안고 있습니다.

현재 자연림 상태이며 건축물은 존재하지 않습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 순차적으로 설정된 채권들로, 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 보이나, 지상권은 인수해야 하는 권리입니다.

현 상태로는 일반적인 투자 목적이나 실거주 목적의 개발에는 부적합하며, 토지 이용 계획 및 잠재적 가치 상승 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 현재 제시된 감정가는 이러한 제약 요소를 반영한 수치로 볼 수 있습니다.

잠재적 가치: 만약 인접 토지 매입 등을 통해 맹지 문제를 해결하고, 개발 규제를 완화할 수 있다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

나대지 상태: 건축물이 없어 인수 후 명도 문제나 철거 비용 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 급경사, 낮은 접근성, 복합적인 개발 규제, 미소멸 지상권 등 매우 높은 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 투자자는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 매우 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가(23,796,000원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 모든 제약 사항과 향후 발생 가능한 추가 비용을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

일반적인 투자 관점에서는 입찰을 보류하거나, 매우 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.