나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12728 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 62-1 도봉엠블렘 13층 1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 국철(경원선) 도봉역 북동측 인근에 위치하며
주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남서측 인근에
국철(경원선) 도봉역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건중 13층 1308호로서
외 벽: 복합패널 및 커튼월 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 패어글래스 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임

설비내역

승강기,위생설비,소화전,스프링클러,화재탐지설비,난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형으로 업무시설 및 근생부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약12m, 남동측으로 약8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,가축사육제한구역,가로구역별 최고높이 제한지역(2015.08.27),교육환경보호구역,
상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,한강폐기물매립시설설치제
한지역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12728 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 62-1 도봉엠블렘 13층 1308호

용도: 오피스텔

건물 규모: 13층 건물 중 13층

감정가: 111,000,000원

토지 면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물 면적: 18.96㎡ (약 5.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 전OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치하며, 국철(경원선) 도봉역 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위는 공동주택과 상업·업무시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 남서측 인근에 국철 도봉역이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 13층에 위치하며, 외벽은 복합패널 및 커튼월, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 페어글래스로 마감되었습니다.

현재 오피스텔로 이용 중이며, 승강기, 위생설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지설비, 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형으로, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

본건 북동측 약 12m, 남동측 약 8m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설설치제한지역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

2.1. 주변 시설

검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 공동주택 및 상업·업무시설이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 2020카단506905 접수(2020.11.11.)된 경기신용보증재단의 가압류 등기입니다.

등기부등본상 채권 총액은 181,773,447원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 전보경

보증금: 94,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 25일

확정일자: 2020년 06월 02일

배당신고일자: 2024년 06월 13일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기(을1) 되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

을구 1번 주택임차권 등기 (전보경) - 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

을구 1번 주택임차권 등기 외 모든 권리(갑구의 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 도봉동 지역은 주거 및 상업·업무시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 도봉역 인근으로 유동인구가 있으며, 오피스텔과 근린생활시설이 함께 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다. 입지 여건은 보통 수준으로, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나 지역 내 수요는 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 국철 도봉역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주위 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (자세한 정보는 현장 확인 필요)

* 교육시설: 인근에 교육환경보호구역으로 지정된 학교가 있어 교육 환경은 고려될 수 있습니다. (자세한 정보는 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 전보경 임차인은 보증금 94,000,000원에 대항력이 있으며, 경매 배당 금액에 따라 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 부담입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 111,000,000원이나, 최근 거래 사례(2026년 2월)에서 유사 면적의 물건이 950,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 이러한 큰 차이는 감정가 자체의 신뢰성 문제, 미처 파악되지 못한 하자가 존재할 가능성, 또는 급매로 인한 특수 거래 등의 원인이 있을 수 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

* 복잡한 권리 관계 (기대): 등기부등본상 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 대부분 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높아 배당 과정에서 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 자체의 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 감정가와 실제 시세 간의 현저한 괴리는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 회수 여부 및 감정가의 적정성을 면밀히 파악하는 것이 중요하며, 인수되는 보증금액을 감안한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도봉역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 도심 접근성이 우수합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 공식 감정가는 111,000,000원이지만, 최근 시세는 9억 5천만원 수준으로 파악됩니다. 이는 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 보여줍니다. (단, 감정가와 시세의 괴리 원인 파악 필수)

* 소형 면적: 18.96㎡ (약 5.73평)의 전용면적으로 1인 가구 등 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 권리 분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금(94,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 낙찰 후 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 고려해야 합니다.

그러나 '인수 보증금 합계 0원'을 근거로, 입찰가는 감정가(111,000,000원)를 기준으로 산정하되, 시세와의 큰 괴리 및 임차인 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 111,000,000원 ~ 133,200,000원 (감정가의 100% ~ 120%)

※ 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 토대로 산정된 것이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 더욱 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 감정가와 시세의 괴리가 매우 크므로, 그 원인을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.