나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12712 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 325-46 우연캐슬 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 경의중앙선·경춘선 ""중랑역"" 북서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 경의중앙선·경춘선 ""중랑역"" 까지 도보로 각각 약2~3분 및
약9~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층건내 제2층 제202호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형으로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2·3·4:
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발132m(지반+건축+옥탑 등),육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12712 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 325-46 우연캐슬 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 447,000,000 원

토지 면적: 46.34㎡ (14.02평)

건물 면적: 59.33㎡ (17.95평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 경의중앙선·경춘선 "중랑역" 북서측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 주변 교통: 대중교통수단인 버스정류장 및 경의중앙선·경춘선 "중랑역" 까지 도보로 각각 약2~3분 및 약9~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하므로 관련 규제 사항은 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

- 근저당권 (을1): 2020-10-22, 하지연, 300,000,000원. 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 인수 또는 말소 대상 권리:

- 압류 (갑5): 2020-12-09, 인천광역시부평구주차지도과, (말소)

- 압류 (갑6): 2020-12-10, 부천시, (말소)

- 압류 (갑7): 2021-01-04, 동청주세무서장, (말소)

- 압류 (갑8): 2021-02-23, 부평구(인천광역시, (말소)

- 가압류 (갑9): 2021-05-14, 근로복지공단, 3,569,520원 (말소)

- 압류 (갑10): 2021-08-12, 영등포구(서울특별시, (말소)

- 압류 (갑11): 2022-03-18, 중랑구(서울특별시, (말소)

- 압류 (갑12): 2022-03-28, 증평군, (말소)

- 압류 (갑13): 2024-12-23, 금천구(서울특별시, (말소)

- 강제경매 (갑14): 2025-06-12, 오민석, 410,000,000원 (말소 - 본 경매 개시결정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 410,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020-08-10

* 확정일자: 2020-05-26

* 대항력: 있음

* 기타 권리사항:

- 등기부채권 총액: 303,569,520 원 (말소된 일부 권리들의 총액으로 추정되며, 모든 채권을 포함하지 않을 수 있습니다.)

* 중요 유의사항:

- 물건명세서 상 '대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)' 이라는 명시적인 인수 조항이 있습니다.

- 임차인의 확정일자(2020-05-26)가 말소기준권리인 근저당권(2020-10-22)보다 선순위에 해당하므로, 경매 절차에서 임차인의 보증금 410,000,000원이 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

- '권리분석_인수보증금합계' 항목에 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법원 경매 절차상의 잠정적인 계산일 수 있으며, 상기 명시된 '인수 조항' 및 임차인의 우선변제권을 고려하여 인수 금액 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 경의중앙선·경춘선 "중랑역" 북서측 인근에 위치함.

* 주변 상업 시설: 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특성: 주거지역 내 근린생활시설이 분포하는 일반적인 상권 형태를 띱니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층건물 내 2층 202호입니다.

* 건물 상태: 외벽은 치장석붙임, 내벽은 벽지·타일 마감이며, 창호는 하이샷시로 마감되어 있으며, 건물 현상은 보통 수준입니다.

* 내부 구성 (탐문): 현관 1개, 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 1개로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 상하수도, 위생, 승강기 설비가 구비되어 있으며, 급배수 상태는 보통입니다. 개별 도시가스보일러에 의한 난방이 가능합니다.

* 주변 시설: 교육기관, 공원 등이 인접하여 거주 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성입니다. 임차인 오민석의 보증금 410,000,000원 중 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 증가할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 대부분 말소된 것으로 등기부등본상 확인됩니다. 다만, 최종적인 말소 여부 및 효력은 등기사항전부증명서를 통해 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치한 도시형생활주택으로, 중랑역 인근에 있어 교통이 편리하며 주거 환경이 비교적 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 연식(2020년 사용승인)에 비해 양호한 상태로 보입니다.

그러나 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(오민석, 보증금 410,000,000원)의 존재입니다. 임차인의 보증금 전액이 경매 절차에서 배당되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이러한 점을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 경의중앙선·경춘선 중랑역 및 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 연식이 오래되지 않아 즉각적인 리모델링 없이 거주 또는 임대가 가능할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역: 주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 교통망 확충 등에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 분석:

- 감정가: 447,000,000원

- 최근 유사 물건 매매가: 약 350,000,000원 (2026년 5월, 62.78㎡ 기준, 인덕하이빌)

- 대항력 있는 임차인 보증금 (인수 가능성): 410,000,000원

- 본 건의 실질적인 총 취득 비용은 경매 낙찰가와 임차인 보증금 인수액의 합계가 될 수 있습니다. 만약 임차인의 보증금 410,000,000원이 경매 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 낙찰가는 최소 410,000,000원을 기준으로 그 이상으로 부담될 가능성이 있습니다.

- 따라서, 시장 시세 및 잠재적 인수 금액을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

- 350,000,000원 ~ 380,000,000원

- (주의: 상기 입찰가 범위는 임차인 보증금 인수 금액을 고려한 총 지출액이 410,000,000원 내외가 되도록 하는 것을 목표로 합니다. 실제 인수 금액은 경매 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 최대 410,000,000원 이상의 총 취득 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.