나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12673 [1] 서울특별시 성북구 종암동 9-34 302동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 ""종암동주민센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 601호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택-다세대형으로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

21필지가 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 노폭 약4-5m 도로 및 북측으로 약8-9m의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

후첨 ""건물개황도 및 사진용지""에서와 같이 집합건축물대장 상 위반건축물(2022.08.19. 주택정책과-20835호에 따른 위반건축물표기, 위반내용: 302동 601호 12㎡ 조립식패널조 주거용 무단증축)로 등재된 제시외건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 성북구 종암동 9-34, 302동 6층 601호에 위치한 도시형생활주택입니다.

총 감정가는 421,684,000원이며, 토지면적은 32.32㎡ (약 9.78평), 건물면적은 52.20㎡ (약 15.79평)입니다.

건물에는 12.00㎡ (약 3.63평)의 제시외건물(무단 증축 부분)이 포함되어 매각 대상에 포함됩니다.

전체 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 6층에 해당합니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년 6월 25일입니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12673 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO (배성수)

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 '종암동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 남측으로는 노폭 약 4-5m, 북측으로는 약 8-9m의 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2021년 10월 7일 접수된 박태홍 근저당권(280,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 배성수 씨가 거주 중입니다.

임차인의 보증금은 330,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2020년 4월 10일, 확정일자는 2020년 3월 10일로 대항력을 갖추고 있습니다.

등기부상 주택임차권(을2)이 2024년 6월 24일에 등기되었으며, 이는 말소되지 않고 인수되는 권리입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 2번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"으로 명시되어 있으나, 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 배당 절차에서 임차인의 보증금이 모두 변제될 것으로 예상되거나, 채권자 본인이 임차인이므로 배당 절차와 관련된 특이사항이 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 명확한 배당 종결 전까지는 임차인의 보증금(330,000,000원)이 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.3. 기타 권리관계

소유권 이전(신탁등기 말소) 관련 권리(갑4)가 존재하며, 본 경매 개시 결정 등기(갑5)도 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 610,000,000원(근저당 280,000,000원 + 강제경매 330,000,000원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변에는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 소규모 상가 및 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 유해 시설 조사

주변 지역 조사 결과, 인근에 유해 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과, 성북구는 청소년 유해환경 개선 캠페인을 주기적으로 실시하고 있으나, 해당 주소지 인근에 특정 유해 시설이 직접적으로 언급된 내용은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 6층에 위치하며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

도시형생활주택-다세대형으로 이용 중이며, 전용면적 52.20㎡ (약 15.79평)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

건축물대장 상 12㎡의 조립식패널조 주거용 무단 증축 부분이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령, 재산권 행사 제한 등 법적 및 경제적 불이익을 초래할 수 있습니다. 최근 관련 법 개정으로 일부 위반건축물에 대한 한시적 양성화 가능성이 언급되고 있으나, 구체적인 내용은 법률의 시행 및 적용 여부를 확인해야 합니다. (최근 법안 통과 시 18개월간 한시적 합법화 추진 가능성이 있으나, 본건 적용 여부는 별도 확인 필요)

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금 330,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 물건명세서에 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 종암동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 12㎡ 규모의 위반건축물 등재와 보증금 3억 3천만원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 중대한 리스크 요인입니다. 위반건축물로 인한 이행강제금, 철거 비용, 재산권 행사 제한 등의 잠재적 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인 보증금의 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 채권자 및 법원 담당자와 최종 확인이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 적극적인 투자보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 성북구라는 입지적 장점.

* 도시형생활주택으로 소형 면적 수요 존재.

* 건축물대장 상 사용승인일 2019년으로 비교적 최신 축에 속함.

* 위반건축물 해소 시 향후 가치 상승 가능성 (단, 상당한 비용과 시간 소요 예상).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 59.51㎡ (2016년식) 매매가 45,500만원 (약 764.57만원/㎡)

* 2026년 5월, 29.46㎡ (2018년식) 매매가 31,200만원 (약 1059.06만원/㎡)

* 2026년 5월, 29.97㎡ (2019년식) 매매가 28,000만원 (약 934.27만원/㎡)

본건은 52.20㎡ (2019년식)으로, 면적과 건축연도를 고려할 때, 유사 조건의 매물이 정상적인 상태라면 약 39,000만원 ~ 41,000만원 수준으로 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. (관련 뉴스 검색 결과, 종암동 9-34번지 인근의 55.93㎡ 빌라가 2026년 6월 4,980만원, 58.42㎡ 빌라가 2026년 2월 4,625만원에 거래된 사례도 존재합니다.)

9.2. 입찰가 산정

감정가: 421,684,000원

주요 리스크: 12㎡ 위반건축물 (이행강제금, 철거 가능성), 대항력 있는 임차인 (보증금 3.3억, 인수 가능성).

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 위반건축물로 인한 잠재적 비용(이행강제금, 철거 비용 등) 및 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정상적인 물건이라면 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰을 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 위반건축물로 인한 하락 요인이 크므로, 감정가 대비 75~85% 수준에서, 잠재적 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

9.3. 권장 입찰가

리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 32,000만원 ~ 36,000만원 수준을 권장합니다.

본 물건의 수익성 분석 및 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.