나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12755 [1] 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 ""석관초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 라테라스 기호(가):3층 304호(전유면적 25.27㎡)외 2개호수로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 초등학교, 석관시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반환경조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장. 돌곶이역(6호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 3층 304호 외 2개호수로서
외벽 : 치장석재(대리석)붙임마감
내벽 : 몰탈위페인팅마감
바닥 : 세멘몰탈마감
창호 : 하이샷시 창호마감임.

이용상태

본건 304호,305호,306호는 사무소(공실상태)이며 가격시점 현재 내부마감공사중(내벽, 바닥, 천정에어컨, 출입문 잠금장치 등)임.

설비내역

자체 냉.난방 시설이고 위생.급배수 설비, 옥외 소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(석관지구중심, 자세한 사항 도시계획과 문의), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-11-18)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12755 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층304호

용도: 근린상가 (건축물대장상 복합용도: 근린생활시설/업무시설(오피스텔)/공동주택(다세대주택))

감정가: 182,000,000원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

건물면적: 25.27㎡ (약 7.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 ""석관초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 점포, 근린생활시설, 초등학교, 석관시장, 관공서, 공공시설, 아파트 등 기존 주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있고, 지하철 6호선 돌곶이역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 갑1: 소유권보존 (2024-11-29)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2025-03-28, 매매, 말소)

* 을2: 근저당권 (2025-03-28, 주식회사스탠다드스타에이엠씨, 335,400,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 강제경매 (2025-06-23, 김승동, 300,000,000원, 말소)

* 을2-3: 2번근저당권부채권질권설정 (2026-03-13, 예가람저축은행, 335,400,000원, 말소)

3.2. 채권총액

등기부상 채권 총액은 335,400,000원입니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 파악되지 않으나, 물건 명세서상 임차인이 없는 공실 상태로 확인됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 중소규모 점포 및 근린생활시설이 밀집해 있으며, 석관시장이 인접하여 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 현재 이용상태

본건 304호는 현재 사무소로 이용 중이며, 공실 상태에서 내부 마감 공사가 진행 중입니다. (내벽, 바닥, 천정에어컨, 출입문 잠금장치 등)

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 석관초등학교, 석관시장 등 근린생활시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통시설: 지하철 6호선 돌곶이역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채무 규모와 관련된 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 마감 공사가 진행 중인 상태로, 완공 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하여 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 위치에 있으며, 현재 공실 상태에서 마감 공사가 진행 중인 상가/사무실입니다. 주변 상권이 활성화되어 있어 향후 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 내부 공사 진행 상황 및 토지 이용 제한 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(돌곶이역) 인접으로 인한 우수한 교통 접근성

* 근린상권 및 생활 편의시설 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대

* 현재 공실 및 마감 공사 중으로, 투자자가 원하는 대로 내부를 완성할 수 있는 기회

* 복합 용도 지역으로 다양한 활용 가능성 보유 (사무실, 근린생활시설 등)

9. 예상 입찰가

감정가는 182,000,000원입니다. 주변 시세 및 물건 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가를 기준으로 하되, 보증금 인수분이 없다는 점을 감안하여 면밀한 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. (예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.