나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51654 [1] 서울특별시 성동구 마장동 818 청계현대아파트 106동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 ""마장역"" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 지하철역을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설 등 소재하는 재래시장(마장동 축산시장) 주변 아파트지대이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 남측으로 약 300m 거리에 지하철 5호선 ""마장역"" 소재하고, 동측으로 약 400m 거리에 지하철 2호선의 지선인 ""신답역"" 소재하고, 남서측 약 1.1km 거리에 지하철 2호선과 5호선과 경의중앙선의 환승역인 ""왕십리역"" 소재함.
본건의 동측 약 200m, 남측 약 300m, 북서측 약 400m 거리에 다수 노선의 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 아파트 11개동 중 제 106동에 해당함.

외벽 : 페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 아파트로 이용중임.
(방3, 주방 및 식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등 갖추고 있음.
본건 아파트에 옥내 자주식 주차 836대분, 옥외 자주식 주차 260대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 1.078 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 아파트 부지는 대체로 정방형에 가까운 다각형인 부정형의 토지로서 전체적으로 평탄한 경사지 상에 건립된 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 로폭 약 12m의 도로에 접하고 있으며, 북서측으로 로폭 약 6m의 재래시장(마장동 축산시장) 골목길에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51654 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 마장동 818 청계현대아파트 106동 19층 1902호

용도: 아파트

감정가: 1,080,000,000원 (10억 8천만원)

토지면적: 28.75㎡ (약 8.70평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 "마장역" 북측 인근에 위치하며, 지하철역을 중심으로 상업 및 편익시설이 소재하는 재래시장(마장동 축산시장) 주변 아파트 지대입니다. 주거용으로서 주위 환경 및 제반 입지 조건은 양호한 편입니다.

교통상황:

본건에 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익 또한 우수합니다. 남측 약 300m 거리에 지하철 5호선 "마장역", 동측 약 400m 거리에 "신답역", 남서측 약 1.1km 거리에 "왕십리역"이 위치합니다. 또한, 인근에 다수 노선의 버스정류장이 소재하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

인접 도로상태:

본건 북동측으로는 로폭 약 12m의 도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 로폭 약 6m의 재래시장(마장동 축산시장) 골목길에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2015년 7월 24일 접수된 국민은행 근저당권(100,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 다만, 현재 등기부상 해당 권리가 등재되어 있지 않아 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 권리나 부담은 없습니다.

등기부 요약:

소유권은 여러 차례 이전되었습니다. 말소된 권리로는 국민은행, 하나은행, 우리은행의 근저당권과 성동세무서장, 성동구의 압류가 있습니다. 현재 본건은 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정에 따른 경매 절차가 진행 중입니다.

등기부 총 채권액:

총 등기부 채권액은 1,228,000,000원 (12억 2천 8백만원)입니다.

4. 상권분석

주변 상업/편익시설:

본건 일대는 마장동 축산시장과 인접한 재래시장 주변의 아파트 밀집 지역입니다. 마장역 인근의 상업시설 및 편익시설 이용이 편리하며, 차량으로 이동 시 왕십리역 인근의 발달된 상권 이용도 가능합니다.

혐오시설 유무:

본건 북서측에 마장동 축산시장이 인접해 있습니다. 이로 인해 축산물 특유의 냄새나 소음이 발생할 수 있으며, 이는 잠재적 거주자나 투자자에게 고려될 수 있는 사항입니다. 민감도에 따라 호불호가 갈릴 수 있으므로 현장 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 청계현대아파트

* 주소: 서울특별시 성동구 마장동 818

* 사용승인일: 1998년 04월

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 1017세대

* 본건 정보: 106동 19층 1902호

* 전용면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬라브지붕

* 최고층: 28층

* 주차대수: 총 1096대 (세대당 1.078대)

단지 내 편의시설:

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설이 갖추어져 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 22대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건:

본건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 채권자의 회수 의지가 강하게 작용할 수 있습니다.

감정가 대비 높은 채권 총액:

감정가(10억 8천만원) 대비 등기부상 총 채권액(12억 2천 8백만원)이 높아, 예상 낙찰가율이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다.

마장동 축산시장 인접:

주변 축산시장으로 인한 냄새나 소음에 대한 민감도가 있는 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성동구 마장동에 위치한 청계현대아파트로, 마장역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다. 84.91㎡ (약 25.69평)의 전용면적을 갖춘 실거주에 적합한 구조이며, 비교적 양호한 교통 환경을 자랑합니다. 최근 실거래가를 살펴보면 감정가 대비 높은 시세를 형성하고 있어 시세 차익에 대한 기대감도 있습니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하고 주변에 축산시장이 인접해 있다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 임차인 관련 권리상 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 마장역, 2호선 신답역, 왕십리역 등 트리플 역세권 접근성.

* 도심 접근성: 서울 주요 업무지구로의 편리한 이동 가능.

* 실거주 적합성: 방 3개, 욕실 2개의 판상형 구조로 가족 단위 실거주에 용이.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 및 투자 수익률 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 84.91㎡ 면적의 아파트가 2026년 6월 기준 약 13억 6천만원에서 14억 4천 5백만원 사이에 거래되었습니다. 감정가는 10억 8천만원으로 책정되어 있으나, 총 채권액은 12억 2천 8백만원에 달하여 경매 물건의 특성상 감정가 이상으로 진행될 가능성이 높습니다. 인수되는 보증금 부담이 없는 점과 우수한 입지 조건을 고려할 때, 시장 시세 및 경쟁 상황을 감안하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정하면 11억 5천만원에서 12억 5천만원 사이를 적정 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.