나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10523 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 639-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 ""가양역"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 상업 및 업무용 빌딩, 오피스텔, 중소형 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재한
상업 및 업무지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '가양역' 등이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법
>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층건으로서
(사용승인일: 2010.08.31),

외벽 : 커튼월 및 인조석 마감 등,
창호 : PVC 창호 마감 등.

이용상태

일반건축물대장 기준

1 층 : 주차장, 계단실, 관리실(현황 주거용 원룸 1개호)로 이용중임,
2 층 : 제2종근린생활시설(사무소)(현황 주거용 원룸 10개호)로 이용중임,
3 층 : 제2종근린생활시설(기원)(현황 주거용 원룸 10개호)로 이용중임,
4 층 : 제2종근린생활시설(기원)(현황 주거용 원룸 10개호)로 이용중임,
5 층 : 제2종근린생활시설(기원)(현황 주거용 원룸 10개호)로 이용중임,
6 층 : 제2종근린생활시설(고시원)(현황 주거용 원룸 10개호)로 이용중임,
7 층 : 제2종근린생활시설(고시원)(현황 주거용 원룸 10개호)로 이용중임,
8 층 : 제2종근린생활시설(고시원)(현황 주거용 원룸 10개호)로 이용중임,
9 층 : 제2종근린생활시설(고시원)(현황 주거용 원룸 10개호)로 이용중임,
10 층 : 제2종근린생활시설(사무소)(현황 원룸 10개호(제시외건물 3개호 포함))로 이용중임,
옥탑2층 : 물탱크실(현황 주거용 원룸 1개호), 펌프실(연면적 제외)로 이용중임.
옥탑1층 : 계단실, 기계실(연면적 제외)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 구비되어
있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참고바람.

공부와의 차이

본건 기호1 건물 2층~10층 공부상 용도는 제2종근린생활시설(고시원,기원,사무소)이나 현황
주거용(원룸)으로 이용중이고, 1층 공부상 관리실 부분은 현황 주거용(원룸)(101호 표기),
옥탑2층 공부상 물탱크실은 현황 주거용(원룸)(1201호 표기)으로 이용중인바, 건물 평가시
이를 감안하여 평가하였고 향후 건축법상 이행강제금 부과 및 철거나 원상복구 등의 시정
명령 소지가 있는바 경매 참여시 각별히 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건 기호1 건물에는 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물(기호
㉠, 기호㉡)이 소재하는 바, 향후 건축법상 이행강제금 부과 및 철거나 원상복구 등의 시정
명령 소지가 있는바 경매 참여시 각별히 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10523 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10523 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 639-7번지 (신주소: 서울특별시 강서구 화곡로68길 28)

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설)

* 토지면적: 529.10㎡ (약 159.92평)

* 건물면적: 2382.08㎡ (약 720.57평) (연면적 기준)

* 건물 제시외 면적: 85.68㎡ (약 25.92평)

* 감정가: 13,335,803,760원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 장OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 '가양역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무용 빌딩, 오피스텔, 중소형 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재한 상업 및 업무지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 9호선 '가양역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 현황: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획법규 및 관련 법규의 제한을 받습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을21 근저당권(지도농업협동조합, 2024-11-13 접수, 말소 예정)이 말소기준권리이며, 이에 따라 대부분의 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 임차인 현황 (매수인 인수 조건):

* 장보라 (보증금 120,000,000원)

* 남궁영 (보증금 120,000,000원)

* 이창희 (보증금 65,000,000원)

* 차하나 (보증금 60,000,000원)

* 오유진 (보증금 70,000,000원)

* 최형철 (보증금 70,000,000원)

* 권순혁 (보증금 55,000,000원)

* 박정근 (보증금 60,000,000원)

* 나효주 (보증금 70,000,000원)

* 최재선 (보증금 20,000,000원)

* 공병근 (보증금 75,000,000원)

* 김효진 (보증금 60,000,000원)

* 권오영 (보증금 65,000,000원)

* 김민경 (보증금 65,000,000원)

* 배지현 (보증금 30,000,000원)

* 조승우 (보증금 60,000,000원)

* 김현수 (보증금 30,000,000원)

* 신봉수 (보증금 40,000,000원)

* 유이균 (보증금 20,000,000원)

* 이의훈 (보증금 30,000,000원)

* 총 인수 보증금 합계: 1,140,000,000원

* 대항력 있는 임차인 중 보증금 미상 또는 0원인 임차인 (주의 필요):

* 곽세희 (보증금 0원)

* 권혁철 (보증금 0원)

* 김예찬 (보증금 0원)

* 김원배 (보증금 0원)

* 김찬민 (보증금 0원)

* 심윤보 (보증금 0원)

* 이정호 (보증금 0원)

* 이현정 (보증금 0원)

* 정서진 (보증금 0원)

* 조창연 (보증금 0원)

* 위 임차인들은 보증금액이 미상이거나 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 것으로 판단되므로, 매수인은 해당 임차인의 권리를 인수하게 될 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인: 상기 명시된 대항력 없는 임차인들은 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리사항: 갑25 강제경매(장보라), 갑26 임의경매(지도농업협동조합), 갑27 가압류(권오영), 갑28 압류(영등포세무서장), 갑29 압류(강서구) 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 지하철 9호선 '가양역' 인근 상업 및 업무지대에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 주변의 오피스텔 및 아파트 단지는 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본 건물은 난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 일반적인 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 및 용도 불일치: 건물 공부상 용도와 현황 용도가 일치하지 않는 부분이 다수 존재합니다. 특히, 2층~10층 및 1층 관리실, 옥탑2층 물탱크실이 제2종근린생활시설 또는 부대시설임에도 불구하고 주거용 원룸으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 건축법상 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 명령 등 시정명령의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 건물 제시외 면적 85.68㎡가 존재하며, 이 또한 건축법상 문제가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 상기 권리분석에서 명시된 다수의 대항력 있는 임차인들의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 투자 시 실질적인 인수 금액을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 보증금액이 미상이거나 0원인 임차인들의 권리 관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 중복사건 및 선순위 임차권: 사건의 중복 여부와 선순위 임차권 존재는 경매 진행 및 권리관계 파악에 있어 추가적인 주의를 요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 가양역 인근의 역세권에 위치한 근린생활시설 건물로, 상업 및 업무지대에 속해 있어 입지적 가치가 높습니다. 넓은 토지와 건물 연면적을 가지고 있으며, 감정가 또한 상당한 수준입니다.

* 그러나, 현재 건물의 상당 부분이 공부상 용도와 다르게 주거용 원룸으로 불법 사용되고 있어 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 등의 중대한 위험이 존재합니다. 또한, 다수의 대항력 있는 임차인들이 존재하며 이들의 보증금 합계액이 상당하여 매수인이 인수해야 하는 부담이 큽니다.

* 투자 시에는 이러한 법적, 행정적 위험과 인수해야 할 보증금 총액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 가양역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 상업 및 업무지대로서의 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 529.10㎡의 토지 면적과 2382.08㎡의 건물 연면적은 향후 활용 가치가 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성 (인수 보증금 고려 시): 총 인수 보증금을 제외한 실질적인 취득 원가가 감정가 대비 낮아질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 (참고용)

* 감정가: 13,335,803,760원

* 인수 보증금 합계: 1,140,000,000원

* 실질 가치 추정 범위 (감정가 - 인수 보증금): 약 12,195,803,760원

* 실질 가치 추정 범위 (감정가 - 인수 보증금 - 추후 발생 이행강제금 등): 더 낮아질 수 있음.

본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.