나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103212 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1001-13 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ""남사초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건 인건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철4,7호선(이수역)이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-04-14), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 건으로,
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 1층,2층,3층은 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참고.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 1001-13 소재 다가구주택으로, 서울중앙지방법원 2025타경103212(1) 사건으로 강제경매가 진행 중입니다.

건물은 벽돌구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 건물로, 1층, 2층, 3층은 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장상으로는 다가구주택(4가구)으로 기재되어 있으며, 사용승인일은 2007년 2월 7일입니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물 2.25㎡도 포함됩니다.

토지면적은 86.10㎡ (약 26.04평)이며, 건물면적은 144.61㎡ (약 43.74평)입니다.

감정평가액은 1,171,915,800원입니다.

정확한 주소는 서울특별시 동작구 사당로24가길 18 (사당동)입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 "남사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 4,7호선 이수역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형태는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 현재 다가구주택 건부지로 이용되고 있습니다.

남서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 교육환경보호구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 유OO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2014년 3월 18일 접수된 고양누리새마을금고의 근저당권(39,000,000원)으로 파악됩니다.

이후 접수된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (등기부채권 총액: 토지 66,602,020원, 건물 286,602,020원)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 강후돈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-29, 대항력 없음.

* 신은경: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-11, 확정 2023-09-11, 배당신고 2025-07-23, 대항력 없음.

* 유진영: 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-08, 확정 2022-11-17, 배당신고 2025-07-23, 대항력 없음. (동시에 본 경매 사건의 채권자이기도 합니다.)

* 장옥근(ZHANGYUGEN): 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-05-16, 확정 2019-06-24, 배당신고 2026-03-30, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차를 통해 보증금을 회수하지 못하는 경우를 제외하고는 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 본 건 "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시된 점을 미루어 보아, 임차인의 보증금 문제는 경매 절차 내에서 해결될 것으로 예상됩니다. 다만, 유진영 임차인은 보증금액이 높고 채권자이기도 하여 배당 순위 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 사당동 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

도보권 내에 남사초등학교가 위치하고 있으며, 이수역이 인근에 있어 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

주변에 특별히 보고된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 남사초등학교가 북서측 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호합니다. 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 교통: 지하철 4,7호선 이수역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설: 이수역 주변의 상업지구와 연계되어 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외 2.25㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함되지만, 실제 사용이나 명도 과정에서 별도의 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제3종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획시설로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역의 경우, 특정 업종 시설 입점이 제한될 수 있으므로 사전에 관할 교육청에 확인이 필수적입니다.

* 임차인 명도: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배당 절차 진행 상황에 따라 일부 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 인수 보증금이 없는 관계로 이러한 리스크는 상대적으로 낮다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 사당동의 주택가에 위치한 다가구주택으로, 이수역과 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축물 상태는 기본적인 주거 기능을 갖추고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각되고 제시외 건물도 포함되어 있어 명확한 매각 대상입니다.

권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

그러나 토지 이용에 관한 각종 제한 사항과 제시외 건물 처리, 그리고 임차인 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 이수역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

* 안정적인 주거 지역: 단독 및 다세대 주택이 밀집한 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 권리 분쟁 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1,171,915,800원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 인수 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 제시외 건물 포함 여부, 토지 이용 제한 사항, 명도 과정 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 범위 내에서, 즉 약 1,055,000,000원에서 1,113,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 수익률 목표에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.