나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2041 [1] 서울특별시 중구 황학동 2523 황학아크로타워 11층비-1104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 중구 황학동 소재 ""신당역"" 북동측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 상업용빌딩, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 지하철역 및 버스정류장 다수가 소재하는 바, 대중교통 및 도로교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상20층 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설 내 개별호수로서,
(사용승인일자: 2010.03.31)
외벽: 강화유리, 타일붙임 등 마감.
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용(침실3, 욕실2, 현관, 주방, 거실, 드레스룸 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지하주차장시설, 소화탐지설비, 승강기시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 현황 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지를 포장도로가 에워싸고 있으며, 남측 왕복6차선 포장도로를 통해 단지내 주차장으로 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 건축용도지역기타(지정제건축선)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

기호(2)토지: 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선.

기호(3)토지: 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경2041 (1)

소재지

서울특별시 중구 황학동 2523 황학아크로타워 11층비-1104호

용도

근린상가 (현황 주거용 이용 중)

감정가

143,000,000원

토지면적

18. 62㎡ (약 5.63평)

토지지분

18. 6205㎡ (약 5.63평)

건물면적

109. 15㎡ (약 33.01평)

건물지분

109. 146㎡ (약 33.01평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOO

특이사항

유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

서울특별시 중구 황학동 소재 "신당역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 상업용 빌딩, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 지하철역 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 단지는 포장도로로 둘러싸여 있으며, 남측 왕복 6차선 포장도로를 통해 단지 내 주차장으로 진입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3) 토지 모두 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축선, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 공법상 제한이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 요약

- 소유권 이전: 대림산업주식회사(2011.01.10), 서해순(2015.07.03), 중국인(2017.10.27)

- 근저당: 신한은행 (600,000,000원, 2023.04.19) - 말소기준권리

- 전세권: 손문엽 (600,000,000원, 2024.10.10) - 말소

- 임의경매: 신한은행 (522,363,158원, 2025.06.24) - 말소 (본건 사건)

- 압류: 국민건강보험공단 (2025.07.03) - 말소

- 등기부채권 총액: 1,200,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 김대웅

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 손문엽

보증금: 600,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-08

확정일자: 2024-10-08

배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계

0원

* 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 04월 19일자 신한은행 근저당입니다. 해당 권리보다 후순위인 전세권, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 등재된 임차인들은 모두 대항력이 없어 본 건 취득 시 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

본 물건이 위치한 황학동 일대는 신당역 역세권을 중심으로 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 상업용 빌딩 등이 혼재되어 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 다양한 편의시설과 함께 유동인구가 많아 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

* 업종 및 용도

건축물대장상 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설로 분류되며, 현황은 주거용으로 이용되고 있습니다. 공부상 근린상가이나 현황은 주거용으로 사용 중이므로, 향후 업종 전환이나 명도 과정에서 소유주의 목적에 따른 고려가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

황학아크로타워는 철근콘크리트 구조의 지하 6층, 지상 20층 건물로, 2010년 3월 31일에 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스) 설비를 갖추고 있으며, 지하 주차장, 소화 탐지 설비, 승강기 등이 구비되어 있어 생활 및 이용에 편리합니다.

* 주변 편의시설

신당역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 자산 관리 및 권리 분석에 대한 이해가 더 필요할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 용도 불일치

공부상 용도는 근린상가이나, 현재 주거용으로 이용 중이라는 점은 향후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 제한

본 건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 역세권에 위치한 황학아크로타워 내 구분건물로서, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능하며, 향후 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특성과 공부상 용도 불일치 문제는 있으나, 철저한 사전 조사와 분석을 통해 충분히 관리 가능한 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지

신당역 도보 거리의 역세권으로, 서울 도심 접근성이 매우 우수합니다.

* 안전한 권리관계

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 없습니다.

* 무잉수 부담

인수해야 할 임차인의 보증금이나 기타 부담이 전혀 없습니다.

* 혼합 용도 활용 가능성

주거 및 상업시설이 혼재된 건물로, 다양한 목적으로 활용할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 건의 감정가는 143,000,000원으로, 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사, 유사 물건의 낙찰가 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.