나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2065 [1] 서울특별시 중구 신당동 829-5 비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ""장충중학교"" 북측 인근에 위치하는 '통칭' 충현빌라 제비02호로서 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3,6호선 환승역인 ""약수역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

알.씨 및 연와조 경사스라브지붕 3층 건물 내 제지층 제비02호로서
(사용승인일 : 1994.06.20.)

외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 현황 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사의 가장형 토지로서, 현황 ""주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 고도지구(2024-06-27)(16m이하(완화시20m이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2019-03-07)(다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 정비구역(2019-03-07))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2065 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 829-5 비02호

신주소: 서울특별시 중구 동호로17나길 13 비02호

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 28.76㎡ (약 8.70평)

토지지분: 28.759999999999998㎡ (약 8.70평)

건물면적: 53.46㎡ (약 16.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 상세 정보

건물구조: 알.씨 및 연와조 경사스라브지붕 3층 건물 내 제1층 제비02호

사용승인일: 1994.06.20.

외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 현황 다세대주택으로 이용 중 (8세대)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정

1.3. 토지 상세 정보

형상 및 이용상태: 인접토지 대비 완경사의 가장형 토지로서, 현황 주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 남서측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "장충중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함

지하철 3,6호선 환승역인 "약수역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 서울중앙지방법원 2023.03.23.자 압류 (갑14)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됨

말소기준권리(압류)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임

등기부 요약상 확인된 후순위 권리들은 다음과 같으며, 모두 말소 처리될 예정임

* 근저당권 (주식회사대부금융가이드, 2024.04.02.접수)

* 근저당권 (임금임, 2024.11.26.접수)

* 소유권이전청구권가등기 (임금임, 2024.11.26.접수)

* 강제경매 (주식회사금융구제가이드, 2025.06.24.접수)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 파악되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 명시되어 있음

(참고: 임대차 관계 등 상세 내용은 현장 확인 필요)

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 갑4: 2006-12-15 소유권이전 (주식회사인데크공영)

* 갑5: 2007-05-30 소유권이전 (심인학)

* 갑12: 2021-11-29 소유권이전 (심명진, 협의분할에 의한 상속)

* 갑14: 2023-03-23 압류 (중구, 말소기준권리)

* 갑15: 2023-03-29 압류 (국민건강보험공단)

* 을8: 2024-04-02 근저당권 (주식회사대부금융가이드, 30,000,000원, 말소)

* 을10: 2024-04-02 근저당권 (임금임, 165,000,000원, 말소)

* 갑16: 2024-11-26 소유권이전청구권가등기 (임금임, 매매예약)

* 갑18: 2025-06-24 강제경매 (주식회사금융구제가이드, 30,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 195,000,000원

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 고도지구(2016-11-24)(16m이하(완화시20m이하))

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 정비구역(2019-03-07)(다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 정비구역)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역(2016-11-24)

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례가 존재합니다.

* "청운빌라18차" (신당동 349-119, 2006년 준공, 전용면적 48.88㎡)는 2026년 7월 4일 107,000,000원 (1억 7백만원)에 거래되었습니다. 이 경우, 면적당 가격은 약 218만 9천원/㎡ (약 723만 4천원/평) 수준입니다.

본건의 건물면적 53.46㎡ (약 16.17평)에 위 시세를 적용할 경우, 약 1억 1천 7백만원 수준으로 추정됩니다.

* "다산미룸" (신당동 366-314, 2020년 준공, 전용면적 28.605㎡)는 2026년 7월 3일 35,400,000원 (3천 5백 40만원)에 거래되었습니다.

* "(432-1861)" (신당동 432-1861, 2009년 준공, 전용면적 64.29㎡)는 2026년 7월 1일 44,500,000원 (4천 4백 50만원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 208,000,000원 (2억 8백만원)으로, 제공된 주변 시세 정보 중 "청운빌라18차" 거래 사례와 비교했을 때 상당한 괴리가 존재합니다. "청운빌라18차"의 시세가 본건의 실제 시장가치를 더 잘 반영할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

약수역 인근 상권을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

장충중학교가 인근에 위치합니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호법의 영향을 받을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

다세대주택, 연립주택, 아파트가 혼재된 주거지역입니다.

본건은 지하층에 위치하여 해당 층의 일반적인 주거 환경 및 채광, 환기 등을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축년도가 1994년으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 정비구역 지정

본건은 "다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업" 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 주거환경 개선 사업을 통한 가치 상승 잠재력을 내포하지만, 사업 진행 지연, 추가 부담금 발생, 사업 취소 등 불확실성 요인도 존재합니다.

6.3. 고도지구 및 중점경관관리구역

건축물 높이 제한(16m 이하, 완화 시 20m 이하)이 있으며, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 지하층 거주

본건은 지하층(비02호)에 위치하므로, 채광, 통풍, 습기, 소음 등에 대한 고려가 필요하며, 이는 일반 층에 비해 선호도가 낮을 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설

현재 파악된 정보상 본건 인근에 부동산 가치에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도심에 위치하며 지하철 약수역 역세권이라는 교통 편의성이 높은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 매각으로 인해 권리가 소멸되는 물건으로 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

그러나 1994년 준공된 건물로 노후화가 진행되었고, 지하층이라는 점이 잠재적 단점으로 작용할 수 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 정비구역으로 지정되어 있다는 사실입니다. 이는 장기적으로 재개발 등을 통한 가치 상승을 기대할 수 있지만, 사업 진행 과정에서의 불확실성과 추가적인 시간 및 비용 부담 가능성을 내포하고 있습니다.

주변 시세 정보와 감정평가액 간의 큰 차이를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 역세권 입지: 지하철 3,6호선 약수역 접근성 우수

* 무권리 인수: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음

* 정비구역 지정: 미래 가치 상승 잠재력 보유 (재개발/주거환경 개선사업)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,000,000원입니다.

그러나 제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 특히 "청운빌라18차"의 거래 사례(107,000,000원/48.88㎡)를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 있습니다. "청운빌라18차"의 면적당 단가(약 218만 9천원/㎡)를 본건의 건물면적(53.46㎡)에 적용할 경우, 약 1억 1천 7백만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 투자자는 제공된 시세 정보와 감정가 사이의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정비구역 지정에 따른 잠재적 가치를 감안하더라도, 현재 시세에 기반한 예상 입찰가는 감정가보다 낮게 형성될 것으로 보입니다.

* 현 시세 기반 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 시세 정보를 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 추가 시세 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.