나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103175 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1072-52 이수빌리지37티에이치 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ‘사당초등학교’남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 근거리에 지하철 2호선 및 4호선 환승역인""사당역""및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제5층 제502호로서
(사용승인일:2015.08.03.)

외벽 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 난방시설, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 약 6미터 내외 및 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,중점경관관리구역(주요산 주변)<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동 1072-52번지 이수빌리지37티에이치 5층502호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103175 (1)입니다.

감정평가액은 410,880,000원입니다.

토지 면적은 28.82㎡ (약 8.72평)이며, 건물 면적은 49.16㎡ (약 14.87평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2015년 8월 3일입니다.

본 경매는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO를 채권자로 하여 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

주요 특이사항으로는 형식적 경매와 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ‘사당초등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 2호선 및 4호선 환승역인 ‘사당역’과 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지의 형상은 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로로는 북동측 약 6미터, 남동측 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 기타 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 형식적 경매 절차로 진행되며, 등기부등본상 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2021년 9월 3일 접수된 김현철 근저당권(260,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위 권리 및 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그러나 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 을구 6번 순위의 주택임차인 이문권(보증금 437,000,000원)입니다.

이 임차인은 2021년 7월 6일 전입 신고, 2021년 6월 8일 확정일자를 받았으며, 배당신고일자는 2024년 1월 15일입니다.

등기부등본상 해당 임차권은 "인수"로 표시되어 있으며, "대항력 있음"으로 명시되어 있습니다.

이는 해당 임차인의 보증금 437,000,000원이 매수인에게 인수됨을 의미합니다.

임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 명확하므로 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

전체 등기부채권 총액은 697,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 단독주택과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근 사당역은 2, 4호선 환승역으로 유동인구가 많고 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

주변의 최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

2026년 5월 거래된 한백리츠빌(2015년 준공, 전용면적 50.66㎡)은 480,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 거래된 이가채(2016년 준공, 전용면적 43.94㎡)는 510,000,000원에 거래되었습니다.

본 건과 비슷한 시기(2015년)에 준공되었고 전용면적(49.16㎡)도 유사한 한백리츠빌의 거래 가격을 참고할 때, 본 건의 시장 가치는 480,000,000원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

‘사당초등학교’가 인근에 위치하여 교육 환경이 제공됩니다.

교통 면에서는 사당역을 통한 지하철 이용과 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

본 제공 정보 내에서는 특별히 언급되거나 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 437,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이는 감정가 410,880,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰 후 총 지출 금액이 시장 가치를 초과할 수 있는 위험이 존재합니다.

따라서 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 비용이 해당 부동산의 실제 시장 가치보다 높아지지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

형식적 경매라는 점 자체는 채무 관계의 복잡성보다는 임차인 인수 여부에 집중하게 만드는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 남현동의 사당역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

건축 연도 및 건물 상태도 양호한 편으로, 주거용으로서의 가치가 충분합니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 437,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 본건의 핵심이자 가장 큰 위험 요소입니다.

이 인수 보증금은 감정평가액을 초과하므로, 총 매입 비용과 시장 가치를 면밀히 비교하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

따라서 본 건은 단순히 감정가나 경매 최저가만을 보고 접근하기보다는, 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 원가를 고려한 전략적인 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 초역세권 입지 (사당역 인접)

실거주 또는 임대 수익을 위한 탄탄한 잠재력

성장 가능성이 있는 지역 내 위치

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 보증금을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 보수적으로 480,000,000원으로 추정됩니다.

인수해야 하는 임차인의 보증금은 437,000,000원입니다.

따라서, 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 산정해야 합니다.

최대 허용 입찰가 = 추정 시장 가치 - 인수 보증금

최대 허용 입찰가 = 480,000,000원 - 437,000,000원 = 43,000,000원

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 43,000,000원 으로 제시합니다.

다만, 이 금액은 감정가 410,880,000원 대비 매우 낮은 수준이므로, 실제 입찰 시에는 유찰 가능성 및 법원 경매 절차상의 최저 매수 신고 가격 기준 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하시기를 권장합니다. 높은 시세 차익을 기대하기보다는 인수되는 보증금과의 균형을 맞추는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.