나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103163 [1] 서울특별시 종로구 신영동 209 북악더테라스월드메르디앙6단지 602동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 신영동 소재 ""서울세검정초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 간선, 지선버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재하는 등 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층/지상 3층 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2019-11-08)

외 벽 : 치장벽돌 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조바람.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신영동 209, 211-7
도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-11-30)(세검정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(장의사지 당간지주)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

신영동 211-8
도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-11-30)(세검정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103163 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 신영동 209 북악더테라스월드메르디앙6단지 602동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 908,000,000원

* 토지면적: 90.66㎡ (약 27.42평)

* 건물면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2019년 11월 8일

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 종로구 신영동 소재 "서울세검정초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세검정초등학교), 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권, 접수일자 2022-01-13)

* 채권 총액은 816,000,000원입니다.

* 임대차 관계는 미상이나, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않는다는 의미입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근에 서울세검정초등학교가 있어 교육 관련 시설 및 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

* 종로구 신영동 지역의 최근 3개월 실거래가 통계에 따르면, 토지 면적당 단가 상승 및 아파트 거래량 증가 추세를 보이고 있습니다. 이는 해당 지역의 부동산 시장이 활성화되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변에 서울세검정초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 여건이 양호하여 서울 도심으로의 접근성이 좋습니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 자연경관지구, 역사문화환경보존지역 등은 지역의 보존적 성격을 나타냅니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 자연경관지구, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정평가액(908,000,000원)과 최근 유사 매물 실거래가(약 3억원대 추정) 간에 상당한 격차가 존재합니다. 감정가가 실제 시장 가치를 정확히 반영하지 못할 가능성이 있습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 명확히 확인되었으나, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2019년 신축된 비교적 신축 건물로, 서울 종로구라는 도심 입지를 갖추고 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라가 양호하며, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리가 존재하며, 복잡한 토지이용계획상의 제약 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 북악더테라스 월드메르디앙 단지의 다른 매물(복층, 마당세대 등)은 11억 5천만원 이상에 거래되기도 하는 등 고급 주택 시장에서 높은 가격대를 형성하는 단지의 일원임을 감안할 때, 본건의 낮은 전용면적과 비교적 평범한 층수(1층)가 감정가 형성에 영향을 미쳤을 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2019년 사용승인)으로 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 서울의 중심지인 종로구에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지 지분까지 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 케이스로, 2017년식 다세대주택(60.14㎡)이 477,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건 건물 면적(38.22㎡)에 적용 시, 대략적인 시장 가치는 약 303,178,000원 (38.22㎡ * (477,000,000원 / 60.14㎡))으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 908,000,000원으로, 위 추정 시장 가치와 상당한 차이가 있습니다. 통상 경매 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 있으나, 시장 가격과의 괴리가 큰 경우 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

* 현재 시장 상황과 보수적인 접근을 고려할 때, 약 350,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이 가격대는 최근 유사 거래 사례를 바탕으로 한 시장 가치에 약간의 상승 여력과 경매의 불확실성을 감안한 것입니다.

* 투자 결정 전, 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 면밀히 확인하고, 해당 지역의 최신 시세 변동 및 유사 물건의 최근 낙찰가율을 추가적으로 분석하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.