나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1918 [1] 서울특별시 강남구 청담동 46-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 ""언북초등학교"" 남동측 인근에 소재하며, 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택, 병원, 관공서 등이 혼재되어있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 7호선(청담역)이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지대내, 세장형의 토지로서 ""근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약40미터의 학동로에 접하며, 서측으로 노폭 약4미터의 계단도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 , 지구단위계획구역(청담지구), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지),건축선, <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조, 슬래브지붕 4층 건물로서,(사용승인일: 1989.12.11)
외벽 : 몰탈위페인팅, 타일붙임, 인테리어 강판 등 마감.
창호 : 알미늄샷시창호임.

이용상태

공부상 ""근린생활시설""이며, 조사시점 현재 폐문부재 상태로서 현황 ""공실""인 것으로 인근 중개사무소를 통해 탐문조사된바 재차 확인바람.
(후첨 ""건물개황도 및 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물배치도 및 건물현황도 및 내부구조도"" 참조

공부와의 차이

본건 지상4층의 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 면적(106.26㎡)과 일반건축물대장상 면적(112.42㎡)이 상이한바, 이는 4층 중축(일반건축물대장 : 2010.08.16, 6.14㎡)등에 기인한 것으로 추정되는바, 일반건축물대장을 기준으로 감정평가하였으니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울중앙지방법원 2025타경1918 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강남구 청담동 46-8번지이며, 신 주소는 서울특별시 강남구 학동로 439 입니다.

본 건물의 용도는 제1종 근린생활시설이며, 토지 면적은 234.10㎡ (약 70.8평)입니다.

건물 면적은 592.94㎡ (약 179.4평)으로, 지하 1층, 지상 4층의 철근콘크리트 건물이며 1989년 12월 11일에 사용 승인되었습니다.

감정평가액은 17,435,589,600원입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 청담동에 위치하며, "언북초등학교"의 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택, 병원, 관공서 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설을 이용하기에 용이한 지역입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 청담역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남측으로 노폭 약 40미터의 학동로에 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 4미터의 계단 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(청담지구)으로 지정되어 있으며, 건축선이 지정되어 도로 경계선에서 3미터 후퇴해야 하는 조건이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2016년 6월 16일 하나은행 근저당 (을3)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 경매로 인해 매각 후 말소될 예정입니다.

총 채권액은 약 59억 2천 6백만 원 규모로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 주식회사대한안티에이징의학회

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

사업 개시일: 2014년 2월 27일

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* 주식회사더솔리드

보증금: 350,000,000원

차임: 17,000,000원 (월세)

사업 개시일: 2019년 6월 7일

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

인수되는 임차보증금: 0원

주의사항: '주식회사대한안티에이징의학회'는 대항력이 있는 임차인이지만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 통상 인수되거나 배당을 통해 회수되므로, 해당 임차인의 정확한 권리 관계 및 보증금 회수 방안을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 청담동은 서울 강남의 핵심 상업 및 주거 지역으로, 높은 유동인구와 구매력을 갖춘 지역입니다.

주변에는 고급 상업 시설, 금융기관, 병원, 학원가, 고급 주거 단지 등이 밀집하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

경쟁 환경이 치열할 수 있으나, 물건의 입지 및 건물 규모를 고려할 때 독점적인 상권 확보 또는 특정 업종 유치에 유리할 수 있습니다.

임대료 수준이 높게 형성되어 있으며, 공실률이 낮은 편이나 현재 본건은 공실 상태로 조사되었습니다.

5. 생활정보

단지 인근으로 현대백화점, 갤러리아백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 종류의 레스토랑, 카페, 병원, 은행 등 다수의 편의시설이 위치하여 생활이 매우 편리합니다.

교육 시설로는 언북초등학교, 청담중학교, 청담고등학교 등이 인접해 있어 우수한 학군을 형성하고 있습니다.

지하철 7호선 청담역과 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: '주식회사대한안티에이징의학회'가 대항력을 보유하고 있으며, 인수되는 보증금이 0원으로 기재된 부분은 명확한 확인이 필요합니다. 임차인의 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건물 노후화: 1989년에 건축되어 현재 약 37년 경과한 건물로, 향후 유지보수, 리모델링 또는 재건축에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

건물 면적 불일치: 건축물대장상 면적과 등기부상 면적에 차이가 있는 것으로 확인됩니다. (건축물대장 기준 면적: 599.1㎡, 등기부상 면적: 592.94㎡. 이는 4층 증축 등 건축물대장 기준 면적과 차이가 발생한 것으로 추정됩니다.) 이는 향후 건축물대장 정비 과정에서 고려될 수 있습니다.

현재 공실 상태: 조사 시점 현재 공실로 확인되어, 임대 수익 발생까지 공실 리스크가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 청담동이라는 최상급 입지에 위치한 근린생활시설로, 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성을 자랑합니다.

높은 감정가에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재와 현재 공실 상태는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

등기부상으로는 모든 권리가 소멸될 예정이나, 임차인과의 관계 및 보증금 인수 문제에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

장기적인 관점에서 지역의 높은 가치 상승 잠재력과 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 권리관계 확인을 전제로 투자를 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 강남구 청담동, 높은 미래 가치 상승 잠재력 보유

뛰어난 접근성: 지하철역 및 주요 간선 도로 인접으로 교통 편리

상권 활성화: 풍부한 배후 수요와 높은 구매력을 갖춘 지역

잠재적 가치 증대: 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 자산 가치 향상 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 17,435,589,600원

본건의 예상 입찰가를 특정하기 위해서는 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 최근 낙찰 사례, 본건의 투자 목적(실사용, 임대 수익, 시세 차익 등) 및 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 공실, 건물 노후화 등)을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석과 현장 조사가 필요합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본건은 대항력 있는 임차인의 존재 및 인수 보증금 관련 불확실성 등 특수성이 존재하므로, 이러한 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 전문가와 상담 후 상세한 권리 분석 및 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.